نحوه نوشتن سفته

یکی از اسناد تجاری تعهدآور که این روز‌ها بین مردم در فعالیت‌های اقتصادی و تجاری مبادله می‌شود، سفته است. سفته یک سند تجاری است که بابت تعهد به پرداخت، در اختیار طلبکار قرار می‌گیرد. برخی افراد با صدور سفته درگیر پرونده‌های حقوقی شده ‎اند و به همین دلیل، به تشریح نحوه نوشتن و استفاده از آن پرداخته‎ ایم که در ادامه می‌خوانید.

سفته یک سند تعهدآور است که برای صدور آن باید دقت کافی به خرج داد. امروزه سفته برای اهداف مختلفی مثل سفته ضمانت و سفته حسن انجام کار صادر می‌شود. با این وجود، سفته باید ویژگی‌های لازم را داشته باشد تا معتبر باشد. 
در صورتی که در صدور سفته نکات لازم را رعایت نکنیم، سفته دیگر سند تجاری نخواهد بود و از امتیازات سند تجاری نیز بهره نخواهد برد؛ بلکه در این وضعیت سفته یک سند عادی محسوب می‌شود.
 
مبلغ سفته: هر سفته مبلغ مشخصی دارد که بر روی برگه سفته چاپ شده است. در واقع این مبلغ سقف اعتبار سفته را نشان می‌دهد. 
مثلا وقتی روی سفته نوشته است: «سفته تا مبلغ ده میلیون ریال» یعنی اعتبار سفته ده میلیون ریال (یک میلیون تومان) است.
صادرکنندگان سفته باید دقت کنند که وجود این مبلغ بر روی سفته نباید باعث شود که آنها مبلغ مورد نظر خود را بر روی برگه سفته درج نکنند. همچنین صادرکننده باید حتما مبلغ سفته را به حروف بنویسد.
این مبلغ نباید از مقدار چاپ‎ شده بر روی برگه سفته بیشتر باشد. برای مثال اگر روی سفته چاپ شده است «سفته تا مبلغ ده میلیون ریال»، شما نباید در قسمت «مبلغ» بنویسید «ده میلیون و دویست هزار ریال».

نوشتن تاریخ: صادرکننده باید در درج دو تاریخ روی سفته دقت کند:

تاریخ صدور سفته: در صورتی که صادرکننده، تاریخی که سفته را صادر کرده است، بر روی سفته درج نکند، سفته ارزش تجاری خود را از دست می‌دهد و تبدیل به یک سند عادی می‌شود. 
تاریخ صدور شامل روز، ماه و سال است که باید با حروف نوشته شود.

تاریخ پرداخت سفته: تاریخ پرداخت سفته باید بر روی آن قید شود. ننوشتن تاریخ پرداخت سفته باعث می‌شود که دارنده سفته هر زمان که بخواهد وجه آن را مطالبه کند.
در سفته «حسن انجام کار» نیز به جای تاریخ پرداخت بهتر است ذکر شود «سفته بابت حسن انجام کار» و اصلا تاریخ قید نشود.
تمامی نکات گفته شده باید حتما توسط خود صادرکننده سفته کامل شود.

نوشتن نام گیرنده: نکته بعدی در نوشتن سفته، ذکر نام گیرنده است. نوشتن نام گیرنده باعث می‌شود که طلبکار مشخص باشد.
در صورتی که نام گیرنده نوشته نشده باشد، سفته در وجه حامل محسوب می‌شود، یعنی سند در دست هر کسی باشد، می‌تواند وجه آن را مطالبه کند.

درج امضا: امضا کردن یا مهر زدن سفته توسط صادرکننده به این معنی است که او بدهکار بودن خود را تایید می‌کند.
تمامی نکات گفته‏ شده باید حتما توسط خود صادرکننده سفته کامل شود.

برای آشنایی با نحوه فروش ملک مشاع در وهله‌ی نخست لازم است ملک مشاع را تعریف‫ کنیم. ملک مشاع، ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد، به این وضعیت در اصطلاح حقوقی «اشاعه» گویند و بدین معناست که هر ذره از ملک و جزء جزء آن متعلق به همه‌ی شرکاست. در ملک مشاع، هر شریک نسبت به جزء جزء ملک، مالکیت دارد. این وضعیت ممکن است با هر عمل حقوقی (خرید و فروش ملک، هبه مال به دو نفر و…) به وجود آید. به عنوان مثال، شخص «الف» مالک شش دانگِ یک باب مغازه است و دو دانگ آن را مشاعاً به شخص «ب» می‫فروشد؛ بدین ترتیب «الف» و «ب» هر دو مالک مغازه می‫شوند. فرض معمول دیگر، وضعیت اشاعه در ماترک (اموالی که از شخص فوت شده باقی مانده است) می‌باشد. زمانی که یک خانه به چهار نفر به ارث می‫رسد، هر یک به نسبت سهم‌الارث در خانه‌ی مذکور مالک و شریک یکدیگر می‫شوند. البته این اشاعه به معنای عدم امکان صدور سند رسمی نسبت به سهم هر کدام از شرکا در املاک ثبت شده نیست؛ بنابراین، نسبت به سهم مشاعی هر کدام سند مالکیتی جداگانه با درج سهم مالکانه مشاعی شریک صادر می‌شود (برای مثال یک و نیم دانگ مشاع از شش دانگ مشاع).

فروش ملک مشاع

هرچند فروش ملک مشاع به سبب تعدد مالکین و عموماً اختلاف میان ایشان ممکن است دشوار باشد و حتی معمولاً در مقایسه با ملکی که یک مالک دارد (ملک مفروز) معمولاً افت قیمت خواهد داشت، اما باید بدانیم که هریک از مالکان مشاع بدون اجازه دیگر مالکان، حق دارد نسبت به سهمی که مالک است، اقداماتی از قبیل: فروش و اجاره را انجام دهد. به این‌گونه اقدامات در اصطلاح «تصرفات حقوقی» گفته می‫شود. در واقع این تصرفات، در عالم اعتبار واقع می‌شوند. تصرفات حقوقی در مقابل تصرفات مادی قرار دارد، تصرفات مادی یعنی تصرفاتی که نسبت به خود مال و فیزیک آن صورت می‌پذیرد. هرچند تصرفات حقوقی مثل فروش سهم مشاع از ملک به موجب قانون ممکن می‌باشد، ولی هرگونه تصرف مادی در ملک مشاع منوط به اجازه (اذن) تمام شرکاء خواهد بود، چرا که با توجه به مالکیتِ مشاعی ایشان در هر ذره، هر تصرفی در سهم خود به منزله تصرف در سهم دیگری نیز خواهد بود؛ برای مثال اگر احمد و علی مالکین مشاعی ملکی باشند، تصرفات مادی یا عملی هر کدام در مال مشاع منوط به اذن شریک دیگر خواهد بود. حال اگر احمد سهمش را به رضا بفروشد، این فروش از لحاظ قانونی درست است و مانعی ندارد؛ اما اگر پس از انتقال مالکیت به رضا، وی بخواهد به عنوان مالک جدید در ملک حاضر شده و سکونت یا تصرفی تحت هر عنوان نماید و علی راضی به این عمل نباشد، می‌تواند مانع از تصرفات رضا شود و این ممانعت از طرف علی قانونی است.

به دلیل همین مشکلاتی که در خصوص تصرفات مادی در ملک مشاع وجود دارد، مالکین سعی می‌کنند به این وضعیت خاتمه داده و ملک را از حالت مشاع خارج نمایند.

در ادامه راه‌هایِ گوناگون پایان دادن به وضعیت اشاعه بیان می‌شود.

پایان دادن به شراکت با توافق

در بحث پایان دادن به مالکیت مشاعی باید به نوع و ماهیت مال توجه ویژه‌ای داشت، چرا که در قوانین و مقررات با توجه به نوع مال، احکام و الزامات قانونی خاصی در نظر گرفته شده است؛ بنابراین با نگاه ویژه صرفاً به اموال غیرمنقول (اعم از زمین و ملک) باید بیان داشت در صورت توافق شرکا با یکدیگر، می‫توانند ملک مشاع را هرگونه که همه رضایت داشته باشند، بین خود تقسیم کنند. در این صورت، تقسیم‫نامه‌ای اعم از عادی یا رسمی (می‌بایست جهت تنظیم تقسیم‌نامه‌ی رسمی به دفترخانه‌ی اسناد رسمی مراجعه کنند) تنظیم شود، ولی باید به این نکته توجه داشت که این توافق زمانی معتبر خواهد بود که در میان شرکا شخص غایب و یا افرادی هم‌چون کودکان و یا اشخاصی که در سلامت کامل ذهنی به سر نبرده یا توان تصرفات معقول در اموال خود را ندارند (محجورین)، وجود نداشته باشد. اگر چنین حالتی وجود داشته باشد، به جهت رعایت مصلحت این اشخاص، صرفاً دادگاه، صلاحیت تصمیم در رابطه با نحوه و چگونگی تقسیم را خواهد داشت.

پایان دادن به شراکت در ملک مشاع در صورت بروز اختلاف؛ افراز یا فروش ملک مشاع

زمانی که شرکای ملک مشاع دچار اختلاف با یکدیگر شوند، هر یک از شرکا می‫تواند برای تقسیم ملک، که به اصطلاح قوانین ثبتی افراز نامیده می‫شود، اقدام کند.

اولین پرسش این است که شریک ملک باید به کدام مرجع مراجعه کند؟

پاسخ بدین پرسش به وضعیت ثبتی ملک مورد تقسیم مرتبط است. به عبارتی در فرضی که ملک موصوف دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت نباشد (یعنی ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد)، مرجع صالح، دادگاهِ محل وقوع ملک خواهد بود و در فرضی که ملک دارای سوابق ثبتی در دفتر املاک باشد، درخواست افراز از اداره ثبت محل وقوع ملک به عمل خواهد آمد؛ بنابراین در قریب به نود درصد موارد، شخص باید درخواست افراز خود را به واحد ثبتی حوزه‫ای که ملک در آن حوزه ثبت شده است تقدیم کند و در صورتی‌که مطابق ضوابط قابلیت افراز داشته باشد، عملیات افراز در مرجع ثبتی مربوطه ادامه خواهد یافت. اما در صورتی‌که واحد ثبتی پس از بررسی، عدم امکان افراز به دلایل گوناگون از جمله به جهت مساحت ملک، را اعلام نماید، متقاضی ناگزیر از مراجعه به دادگستری و طرح دعوا خواهد بود که در ادامه به شرح هر کدام از صور فوق پرداخته خواهد شد.

در مورد مراجعه به دادگاه باید به این نکته توجه شود که در دادخواست افراز مال مشاع، نام کلیه‌ی شرکا باید در دادخواست چه به عنوان خواهان و چه به عنوان خوانده قید گردد.

مراجعه به اداره ثبت و فرآیندی که در اداره ثبت طی خواهد شد

پس از مراجعه به اداره ثبت و ارائه درخواست یا تقاضای افراز، فرآیندی اداری طی خواهد شد. بدین صورت که نماینده‌ی ثبت در پی درخواست افراز به پرونده ثبتی ملکی که تقاضای افراز آن شده است، مراجعه می‫کند. باید بدانیم که هر ملک دارای شماره پلاکِ ثبتی است که در سند مالکیت آن درج شده و همان پلاک ثبتی معرف پرونده‌ای است که در ارتباط با همان ملک در اداره ثبت وجود دارد. پس از بررسی مسئول واحد ثبتی و ارجاع پرونده به نقشه‌بردار ثبت، در صورتی که مساحت ملک طبق رویه اداره ثبت به حد نصاب برسد، در روز و تاریخ معین با دعوت از کلیه‌ی شرکا و نماینده‌ی ثبت از ملک بازدید به عمل آمده و نقشه‫بردار بعد از بازدید صورت مجلسی از وضعیت ملک تهیه می‫کند که به امضای شرکا ‫رسیده و بعد از آن نقشه‫بردار تصمیمش را در خصوص قابل تقسیم (افراز) بودن ملک اعلام خواهد کرد.

تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم قابلیت افراز از طرف هریک از شرکا، ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

اگر ملک قابل تقسیم یا افراز نباشد چه باید کرد؟

در صورتی که بنا به تشخیص اداره ثبت ملک غیرقابل افراز باشد، گواهینامه‫ای مبنی بر عدم قابلیت افراز به متقاضی تحویل داده می‌شود و وی می‌تواند مستند به گواهی مزبور به انضمام سایر مدارک (تصویرِ برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی) درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نماید، که در عمل باید این درخواست، در قالب دادخواست، یعنی فرم چاپی مخصوصی که در دادگستری موجود است، تنظیم شود (در تهران از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی). با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش در دادگاه، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می‫نماید.

منظور از ملک مشاع، ملکی است که چند نفر در جزء جزء مال سهیم بوده و به طور هم‌زمان و مشترک صاحب مال مشاع باشند.

به طور مثال ملکی دارای 6 دانگ است که از این شش دانگ 3 دانگش برای یک نفر و 3 دانگ دیگر برای فرد دیگری است. این دو نفر در این مال شریک هستند و در صورتی که سهم هرکدام قابل تشخیص و تفکیک نباشد، سهمشان در تمام ملک پراکنده بوده و هردو در بخش بخش آن سهیم هستند. لذا تفکیک و تقسیم آن دشوار می‌باشد، به این حالت به لحاظ حقوقی اشاعه گفته می‌شود.

حالت دیگر مال مشاع، اشاعه در ماترک است، که طبق آن ملکی به چند نفر به ارث می‌رسد و هریک از ورثه به نسبت سهم‌الارثی که دارند، در ملک مورد نظر شریک می‌شوند. بنابراین در هر دو صورت چه به نحوه اشاعه و چه به نحوه ماترک هریک از شرکا می‌تواند به فروش ملک مشاعی خود مبادرت ورزند که در ذیل به تشریح آن خواهم پرداخت.

فروش ملک مشاعی غیرقابل افراز

افراز عبارت‌اند از تقسیم مال غیرمنقول مشاع به نسبت سهم هریک از شرکا، در صورتی که یک یا چند نفر از آن‌ها به تقسیم کردن ملک رضایت ندهند. اما ملک غیرقابل افراز به ملکی گفته می‌شود که از نظر قانونی تقسیم آن مجاز نبوده و ممنوع اعلام شود.

مطابق ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع، ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود، با تقاضای هر یک از شرکا و به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود. ماده 9 آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع وزارت دادگستری بیان می‌دارد که در صورت حکم قطعی بر غیر قابل افراز بودن ملک، دادگاه شهرستان برحسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا دستور فروش آن را به دایره اجرا دادگاه خواهد داد. مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول اقدام می‌نماید.

بر اساس این دو ماده برای اینکه بتوان مال غیرمنقول غیرقابل افراز را به فروش رساند به دستور دادگاه نیازمندیم نه رأی یا قرار. بنابراین هریک از شرکا ملزم به تقدیم دادخواست و صرف درخواست آن‌ها کفایت می‌کند. این دستور تابع تشریفات آیین دادرسی مدنی نخواهد بود و قابل تجدیدنظر و فرجام‌خواهی نیز نمی‌باشد.

مطابق ماده 317 و 326 امور حسبی در خصوص تقسیم ترکه هم آمده است که این امر نیز به درخواست هریک از وراث صورت می‌گیرد. از این رو برای ترکه نیز توسط دادگاه اجرائیه صادر می‌شود.

واحد اجرا بعد از وصول درخواست شریک و ثبت آن برای فروش مال مشاع غیرقابل افراز، مکلف به اجرا دستور فروش خواهد بود و تقسیم وجوه نقد حاصل از فروش آن توسط دادگاه بنا بر سهم هر شریک خواهد بود.

فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک

با داشتن چند نفر مالک یا ورثه در مورد ماترک معمولاً فروش آن با مشکلات و مسائلی همراه است. اما با این حال هریک از شرکا در هرزمانی حتی بدون اجازه از شریکان دیگر نیز می‌توانند به فروش سهم خود مبادرت ورزند.

اما باید به این نکته توجه شود که فروش مال مشاع بدون اجازه شریک با اینکه صحیح و نافذ خواهد بود ولی تصرف بدون اجازه او مجاز نبوده و حتماً رضایت او را می‌طلبد. زیرا که شرکا در ذرات مال مشاع سهیم هستند و تصرف حقوقی، نمی‌تواند تصرف مادی را توجیه کند.

فروش ملک مشاع از طریق مزایده

طبق ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی شرایط و اوصافی که باید مال مشاع مورد مزایده دارا باشد ذکرشده و برای اطلاع‌رسانی افرادی که خواهان شرکت در مزایده هستند اعلام می‌شود. از این رو عوامل مؤثر در مزایده مانند اینکه ملک در اجاره هست یا خیر؟ اگر در اجاره هست مدت و میزان اجاره چقدر است؟ و آیا قیمت پیشنهادی با اوصاف و کیفیت ملک همخوانی دارد یا خیر اطلاع‌رسانی خواهد شد.

به طور کامل مواردی که باید در آگهی مزایده ذکر شود را می‌توان به شرح زیر دانست:

1- نام و نام خانوادگی صاحب ملک

2- محل وقوع ملک

3- تعیین اینکه ملک ثبت شده است یا خیر

4- تعیین اینکه ملک در اجاره است یا خیر و مدت و میزان اجاره

5- تعیین اینکه چه مقدار از ملک مشاع در مزایده فروخته خواهد شد

6- تعیین حقوقی که اشخاص دیگر می‌توانند نسبت به ملک دارا باشند

7- قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود

8- ساعت و روز و محل مزایده.

مطابق ماده 362 قانون مدنی واحد اجرای دادگاه مکلف به تسلیم ملک به برنده مزایده خواهد بود. زیرا که قانون کشور ما قائل به تسلیم مبیع به مشتری است.

نکته جالب توجه این است که تنظیم سند ملک مشاع در مزایده تنها به برنده مزایده تعلق می‌گیرد و حتی با درخواست برنده مزایده هم نمی‌توان سند را به نام کسی دیگر انتقال داد.

فروش ملک مشاع قابل افراز

هریک از شرکا که خواستار فروش ملک مشاع خود باشند باید با توجه به قوانین ثبت افراز نسبت به فروش اقدام نمایند.

برای فروش ملک مشاع قابل افراز باید به این نکته توجه شود که ملک دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت نباشد به عبارت دیگر ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد. در این صورت مرجعی که هریک از شرکا می‌تواند برای اقدام به فروش به آن مراجعه کند، دادگاه محل وقوع ملک است. ولی در فرضی که ملک دارای سوابق ثبتی بوده باشد، برای فروش باید درخواست خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک تقدیم نمایند. در صورتی که ملک مورد نظر قابلیت افراز داشته، افراز ملک در مرجع ثبتی مربوطه ادامه خواهد یافت. اما در صورتی که واحد ثبتی پس از بررسی، متوجه شود که افراز به دلایلی ممکن نیست؛ از جمله به جهت مساحت ملک، متقاضی باید به دادگستری مراجعه و طرح دعوا کند.

با توجه به مطالب بالا در مورد مراجعه به دادگاه، در دادخواست افراز مال مشاع، نام کلیه‌ی شرکا باید در دادخواست چه به عنوان خواهان و چه به عنوان خوانده قید گردد.

فروش ملک مشاع توسط دادگاه

برای فروش ملک مشاع توسط دادگاه باید به این نکته توجه نمود که اگر در اداره ثبت مشخص شود که ملک قابل افراز نبوده و غیرقابل افراز است، گواهینامه‌ای را مبنی بر عدم قابلیت افراز به خواهان افراز تحویل خواهند داد. خواهان می‌تواند مستند به گواهی مزبور به انضمام سایر مدارک از جمله تصویر برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی خود، درخواست خود را مبنی بر فروش ملک، به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نماید. در عمل خواهان باید، در قالب دادخواست، یعنی فرم چاپی مخصوصی که در دادگستری موجود است، درخواست خود را تنظیم نماید. با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش در دادگاه و با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می‌نماید.

وکالت فروش ملک مشاع

در فروش ملک مشاع اگر شرکا لازم بدانند می‌توانند وکیل اختیار کنند تا او برای فروش اقدام کند.

در وکالت فروش ملک مشاع باید توجه شود که اگر حتی شرکا 10 نفر هم که باشند باید هر ده نفر به وکیل مزبور وکالت داده تا او بتواند اقدامات فروش ملک را انجام دهد. زیرا که همه آن‌ها مالک تلقی شده و در جز جز ملک شریک هستند. مثلاً اگر یک نفر 2 دانگ نفر دیگر 2 دانگ شریک دیگر 1 دانگ و دیگری 1 دانگ از 6 دانگ ملکی را شریک باشند، همه آن‌ها باید وکالت در فروش را به وکیل بدهند در غیر این صورت وکالت باطل است و جنبه قانونی ندارد و اقدامات وکیل فضولی تلقی می‌شود.

هزینه دستور فروش ملک مشاع

برای فروش املاک مشاع خواهان فروش باید دادخواست خود را به دفتر خدمات قضایی الکترونیک تقدیم نموده و در قسمت خواندگان باید اسامی کلیه مالکین ملک مشاع را درج نماید. دادگاه در وقت فوق‌العاده دستور فروش صادر می‌نماید.

با تشکیل پرونده اجرائی در واحد اجرای احکام، به قید قرعه، کارشناس دادگستری جهت قیمت‌گذاری ملک، مشخص می‌شود. در صورتی که طرفین به قیمت تعیین‌شده در مهلت یک هفته اعتراض نکنند آگهی مزایده منتشر می‌شود. در صورتی که ملک از طریق مزایده بفروش برسد، دادگاه پس از کسر هزینه‌های اجرائی و قانونی به نسبت سهم هر شریک مانده مبلغ حاصل از فروش مال مشاع را بین شرکا تقسیم می‌کند.
دستور صادر شده به دلیل اینکه حکم یا قرار نیست بنابراین توسط دادگاه قابل تجدیدنظر نبوده و قطعی می‌باشد.

دعوای فروش مال مشاع

برای طرح دعوای فروش ملک مشاع هر یک از شرکا می‌توانند دادخواست خود را به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم کرده و خواستار فروش آن شوند اما در ابتدا ما به انواع تقسیم‌بندی مال مشاع پرداختیم.

تقسیم به افراز

همان‌طور که گفته شد افراز به معنی جداسازی مال مشاع یا به صورت توافقی و با رضایت تمام شریکان است یا با اجبار دادگاه و از طریق اجرای احکام است که دستور فروش صادر می‌شود. هر شریکی می‌تواند برای رهایی از حالت شراکت درخواست افراز و تقسیم را به مرجع ذی‌صلاح بدهد مگر اینکه ممنوعیت قانونی یا قراردادی داشته باشد. بنابراین در تقسیم به افراز هر شریک به اندازه حصه خود از ملک برداشت کرده و نیاز به قیمت‌گذاری و ارزش‌گذاری ملک نخواهد بود.

تقسیم به تعدیل

در این مورد مال مشاع از نظر اجزا ارزش واحد و یکسانی ندارد. مثلاً یک قطعه زمین قسمتی که در خیابان اصلی است ارزش بالاتری نسبت به قسمت پرت آن دارد. در این نوع تقسیم، کارشناس مبنا را مساحت قطعه زمین در نظر نمی‌گیرد؛ بلکه ارزش زمین مؤثر در مساحت زمین است. یعنی اگر قسمتی از مساحت زمین ارزش نداشت یا کمتر از قسمت‌های دیگر ارزش داشت، مساحت آن را بیشتر در نظر می‌گیرد تا از لحاظ قیمت با قسمت‌های دیگر برابری کند.

بنابراین در تقسیم به تعدیل برخلاف تقسیم به افراز، نیاز به قیمت‌گذاری و ارزیابی مال مشاع وجود دارد و هر شریک معادل حصه اش از ملک بهره نمی‌برد بلکه ممکن است نسبت به ارزش محاسبه شده توسط کارشناس، مساحت بیشتر یا کمتری به هریک از شرکا برسد.

تقسیم به رد

در تقسیم به رد، نه می‌توان مانند افراز مال را جدا کرده به هر شریک به نسبت سهمش داد و نه مانند تعدیل با کم و زیاد کردن مساحت مال مشاع، تقسیم را انجام داد. در این نوع از تقسیم برای ایجاد تعادل میان سهم هر یک از شرکا، باید وجهی یا مالی از خارج به برخی از سهم‌ها اضافه کرد تا شخصی که سهام کمتری دریافت می‌کند، با گرفتن آن وجه سهم او با دیگر شرکا برابر گردد. بنابراین مانند تقسیم به تعدیل، ما نیاز به قیمت‌گذاری و ارزیابی قیمت مال مشاع داریم و ممکن است بعضی از شرکا از عین مال مشترک سهمی نبرند بلکه از خارج مالی اضافه گردد و به آن‌ها داده شود. به همین دلیل نیاز به حضور کارشناسی عادل خواهد بود.

باید به این نکته توجه کرد که در صورت تقسیم به افراز نوبت به تقسیم به تعدیل نمی‌رسد و نیز در صورت امکان تقسیم به تعدیل نوبت به تقسیم به رد نخواهد رسید. در صورتی که هیچ‌یک از تقسیم‌بندی‌های فوق قابلیت اعمال نداشته باشند، تنها راه، درخواست فروش مال مشاع از مرجع ذیصلاح می‌باشد که در بالا به توضیح آن پرداخته‌ایم.

فروش سهم مشاع

اگر یکی از مالکین ملک مشاعی بخواهد سهم مشاع خود را از ملک انتقال داده و بفروشد، می‌تواند به صورت مشاع این کار را انجام دهد. یعنی مثلاً یک دانگ از شش دانگ یا 100 متر مربع از 1000 متر زمین مشاع را بفروشد. حتی شریک می‌تواند بخشی از ملک مشاع را بفروشد و این مسئله فاقد اشکال است. یعنی در صورتی که شریکی مالک 2 دانگ از زمین باشد، می‌تواند 1 دانگ آن را به فردی دیگر انتقال دهد. زیرا که خریدار به میزان سهم مشاع مورد معامله در هر ذره مال شریک خواهد شد. اما اگر مالک ملک مشاعی قصد داشته باشد تا قسمت معینی از کل ملک را به صورت مفروز به فروش برساند، نیاز به حکم دادگاه وجود دارد. مثلاً اگر فرد، 100 متر از پلاک مشخصی را به طور مفروز و در یک نقطه معین فروخته باشد، به لحاظ اینکه ملک میان مالکین افراز نشده است این معامله نسبت به سهم سایر مالکین نادرست است.

دستور فروش ملک مشاع فاقد سند رسمی

همان‌طور که اشاره شد طبق ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع، ملکی که به موجب تصمیم قطعی، غیرقابل افراز تشخیص داده شود، با تقاضای هریک از شرکا و به دستور دادگاه محل وقوع ملک فروخته می‌شود. بنابراین دستور فروش ملک مشاع فاقد سند رسمی در زمانی که ملک قابل افراز نباشد، در پی درخواست فروش از سوی یک یا چند نفر از شرکا مال مشاع صورت می‌گیرد. در این مواقع دادگاه دستور فروش را به واحد اجرای احکام می‌دهد تا واحد اجرای احکام نسبت به فروش آن اقدام کند.

نحوه مزایده ملک مشاع

در خرید ملک مشاع مطابق با قانون مدنی اولویت با شرکا است. ممکن است در زمینه تعیین قیمت مال مشاع میان آن‌ها اختلافی صورت گیرد که در این مواقع فروشنده به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه می‌کند. بر اساس نظر شهرداری اگر بتوان ملک را افراز کرد، هرکس می‌تواند بعد از افراز به اندازه سهم خود مال را مورد فروش و مزایده قرار دهد.

اما اگر مال قابل افراز نباشد، یا اینکه چند نفر از شرکا نخواهند مال را مورد مزایده قرار دهند، فروشندگان می‌توانند یا به قیمت کارشناسی ملک را به سایر شرکا بفروشند و یا دستور فروش را از دادگاه محل وقوع ملک درخواست کنند تا به مزایده گذاشته شود.

در این صورت نیز پس از صدور دستور فروش بر اساس قیمت تعیین شده توسط فروشنده یا فروشندگان، سایر مالکین مشاع در صورت اراده می‌توانند جهت خرید اقدام نمایند. مالکین مشاع در امر خرید از اولویت برخوردارند.

مال مشاع در قانون مدنی

مطابق ماده 581 قانون مدنی "تصرفات هریک از شرکا در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی تلقی شده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود"

قانون‌گذار در ادامه در ماده 582 مقرر می‌دارد:

-شریکی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن، تصرف در اموال شرکت نماید، ضامن است.

-و ماده 475 می‌گوید: اجاره مال مشاع جایز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک.

-نتیجه‌ای که از مواد قانون مدنی می‌توان گرفت این است که تسلیم سهم مشاع و تسلیط دیگران بر آن به رضایت سایر شرکا بستگی دارد و این امر مانعی در راه آزادی تصرف شریک در مال مشاع است. اما این مانع فقط تصرف مادی را در برمی‌گیرد چرا که خود اجاره دادن یا فروختن که عملی حقوقی است و تصرف حقوقی عنوان می‌شود جایز تلقی شده است.

مال مشاع و مفروز

در صورتی که هریک از شرکا بخواهند سهم خود را بفروشند یا قصد جدا کردن سهم خود از سهم دیگر شرکا را داشته باشند، اصطلاح مال مشاع و مفروز پیش خواهد آمد. به عبارت دیگر چند نفر که مالک ملک مشاعی هستند بخواهند در ملک خود مستقلاً بهره‌برداری کنند یا بخواهند سهم خود را مفروز و جدا کرده و پس از آن بفروشند یا هر تصرف دیگری انجام دهند، با مبحث مال مشاع و مفروز مواجه خواهند شد.

مهم‌ترین تفاوت مال مشاع و مفروز این است که مال مشاع چند مالک داشته و توسط آن‌ها اداره می‌شود اما در مقابل مفروز یک مالک داشته که تمام ملک برای اوست. بنابراین باید آن ملک به نسبت سهم مشاع مالکان میان آن‌ها مورد افراز قرار گیرد.

تفاوتی دیگر میان آن‌ها این است که برای اداره و دخل و تصرف در مال مشاع رضایت تمام مالکین موردنیاز است اما در مال مفروز، مال توسط خود مالک اداره می‌شود.
به طور کلی مال مفروز تقسیم‌شده مال مشاع است. در واقع زمانی که بخواهیم مال مشاع را تقسیم و جدا کنیم و سهم هریک از مالکین را بدهیم، مال مفروز خواهد شد.

سند زمین مشاع چیست

در سند املاکی که تنها یک مالک دارند، تمامی حق‌وحقوق ملک که به مالک تعلق می‌گیرد در سند قید شده است. اما سند ملک مشاع دارای چند مالک است که در سند سهم هرکدام از مالکین مشخص شده و حقوق قانونی هر یک از آن‌ها را می‌توان در سند مشاعی ملک برای هر مالک مشاهده کرد. اما در سند مشاع مشخص نمی‌شود که کدام قسمت ملک برای کدام مالک است و تمامی شرکا به میزانی که در سند ذکرشده سهم مشاع دارند و تفکیکی صورت نخواهد گرفت مگر اینکه درخواست افراز کنند.

افراز به معنی جدا کردن و تقسیم کردن مال مشاع است که تفکیک سهم هریک از شرکا ملک از طریق تراضی میان مالکین یا تقسیم اجباری توسط دادگاه انجام می‌شود.

اعتبار سند مشاع

اسناد املاک انواع مختلفی دارند که می‌توان یکی از آن‌ها را سند مشاع معرفی کرد. 

سند ملک مشاع یکی از سندهای رسمی است که در ایران شناخته شده است. در ماده 1248 قانون مدنی آمده است که سند عبارت‌اند از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. اما تعریف دقیق‌تر در ماده 1287 آمده است که بیان داشته: اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی، در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم‌شده باشند، رسمی هستند.

در نتیجه اعتبار سند مشاع اعتباری مانند اسناد رسمی ساده را دارد زیرا که از نوع سند رسمی محسوب شده و واژه مشاع فقط به معنی این است که در مال شرکایی وجود دارند.

نحوه محاسبه سهم مشاع

متأسفانه جهت محاسبه سهم مشاع هیچ قانون نوشته‌ای وجود ندارد و هرکس با توجه به برداشت‌های خود از قانون، نظر خود را ابراز نموده‌اند.

به میزان سهم هر واحد آپارتمان از زمین ملک قدر السهم گفته می‌شود یعنی اگر چند نفر در قطعه زمینی شریک باشند و در آن زمین آپارتمانی احداث کنند هر واحد آپارتمان را قدر السهم آن‌ها می گویند. در این موارد نیز برای محاسبه سهم مشاع آن‌ها فرمول‌های متفاوتی بیان شده است.

در این موارد باید توجه کرد که قانون‌گذار در ابتدا به شرکا اجازه داده تا خودشان با تراضی یکدیگر به تقسیم و محاسبه سهم مشاع بپردازند. در غیر این صورت اگر توافقی حاصل نشد با اجبار دادگاه به محاسبه مال مشاع پرداخته خواهد شد.
در خصوص اختلاف میان همسایگان لزوماً از طرق قانونی نمی‌توان اقدامی انجام داد و معمولاً با روش کدخدامنشانه موضوع را میان خود حل‌وفصل می‌کنند.

آیا می توان اقدام به فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک کرد؟

ملک مشاع چیست؟

ملک مشاع، به ملکی گفته می شود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک است، اصطلاح حقوقی این شرایط را «اشاعه» می نامند و این معنا را می دهد که در ملک مشاع تمام شرکا در جز به جز ملک حق مالکیت دارند.

مالکیت ملک از چند طریق می تواند مشاع شود:

1- فردی شش دانگ از یک ملک را در اختیار داشته باشد و بخشی از این ملک را مثلاً دو دانگ را به نام شخص دیگری کند.

2-در حالت بعدی شرایط اشاعه در ماترک است که طبق آن ملکی به چند نفر ارث می رسد. هر یک از اشخاص به اندازه سهم الارثی که دارند در این ملک شریک می شوند. در این شرایط افراد می توانند هر کدام سند مالکیتی جداگانه داشته باشند که در هر کدام از آن ها میزان سهم فرد ذکر شده باشد.

فروش ملک مشاع

فروش ملک مشاع به دلیل تعداد زیاد مالکینی که دارد معمولاً با اختلافات و مشکلات فراوانی همراه است. همین امر در بسیاری از موارد باعث می شود که قیمت ملک هایی که مشاع هستند نسبت به املاکی که تنها یک مالک دارند پایین تر باشد.

اما با توجه به این مشکلات باید بدانیم که تمام مالکان می توانند اقدام به فروش و اجاره سهم خود کنند. این در حالی است که اگرچه سهم فروش رفته است اما تصرف مادی در آن بابد با اذن دیگر مالکین صورت گیرد. در واقع بدان معناست که فروش ملک نوعی از تصرف حقوقی است که به خریدار اجازه تصرف مادی تا رضایت دیگر مالکین نباشد را نمی دهد.

کسب اذن از سوی دیگر مالکین برای تصرف مادی از آن جهت است که تمام افراد در ذره ذره مال حق دارند. با توجه به مشکلاتی که در خصوص تصرفات مادی ملک مشاع وجود دارد، مالکین سعی دارند تا ملک را از حالت مشاع خارج کنند.

راه های خارج کردن ملک از حالت مشاع

نوع و ماهیت مال اهمیت ویژه ای در پایان دادن به مالکیت مشاع دارد. این موضوع از آن جهت اهمیت دارد که در قانون با توجه به نوع مال احکام و شرایط خاصی وجود دارد. در خصوص اموال غیر منقول همچون زمین و ملک، مالکین می توانند با توافق ملک مشاع را میان خود تقسیم کنند. بدین ترتیب با تنظیم یک تقسیم نامه عادی یا رسمی که توسط دفترخانه انجام می شود اقدام به این عمل کنید.

البته در صورتی می توان از این طریق اقدام کرد که میان مالکین غایب، کودک و شخصی که دارای سلامت کامل ذهنی نیست نباشد. در صورت وجود این شرایط دادگاه صلاحیت تصمیم درباره نحوه چگونگی تقسیم را دارد و این موضوع از طریق دادگاه پیگیری می شود.

افراز ملک مشاع

همواره مالکان یک به توافق یکسانی در خصوص فروش ملک نمی رسند، در نتیجه هر کدام از شرکا می توانند در جهت تقسیم ملک که افراز ملک مشاع نامیده می شود اقدام کنند.

برای حل اختلاف شرکا ملک مشاع به کجا باید مراجعه کرد؟

برای آنکه اقدام به حل اختلاف کنید بستگی به آن دارد که ملک شما دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت داشته باشد یا خیر.

در صورتی که ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد به راحتی می توانید از اداره ثبتی که در محل وقوع ملک قرار دارد اقدام به افراز ملک مشاع کرد.

فرآیند اداره ثبت برای افراز ملک مشاع

در مراجعه به اداره ثبت و ارائه درخواست افراز، در اولین مرحله نماینده ثبت به ملک مشاعی که ذکر شده مراجعه می کند. در ادامه بررسی های مامور ثبت بر اساس شماره پلاک ثبتی که در سند مالکیت درج شده است، پرونده را به نقشه بردار ثبت ارائه می کند. در صورتی که مساحت ملک مورد نظر حد نصاب تعیین شده را دارا باشد، در روزی معین شرکا، نماینده ثبت و نقشه بردار حضور می یابند و نقشه بردار صورت جلسه ای را تنظیم می کند که به امضای شرکا خواهد رسید.

در ادامه نیز نسبت به عملی بودن افراز ملک مشاع توسط نقشه بردار تصمیماتی گرفته خواهد شد.

تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم قابلیت افراز از طرف هریک از شرکا، ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

در صورتی که ملک دارای سابقه ثبتی نباشد باید جهت تصمیم درباره ملک مشاع به دادگاهی که ملک در حوزه آن واقع شده است مراجعه کنید و درخواست افراز ملک مشاع کنید.

در برخی از مواقع با وجود مراجعه به اداره ثبتی ملک مورد نظر به دلایلی امکان افراز را ندارد که از جمله این دلایل می توان به مساحت کم ملک اشاره کرد. در این صورت متقاضی ناگزیر است تا با مراجعه به دادگستری نسبت به طرح دعوی اقدام کند.

ملک مشاع غیر قابل افراز

در برخی از موارد پس از مراجعه به اداره ثبتی مورد نظر ملک غیرقابل افراز تعیین می شود، در این صورت متقاضی ناچار است با استفاده از گواهی که نشان دهنده افراز ناپذیری ملک است به همراه سایز مدارک مورد نیاز دادخواستی را مبنی بر درخواست فروش ملک را به دادگاه حقوقی حوزه ملک ارسال کند.

با توجه به مدارکی ارسال می شود پرونده ای برای ملک مورد نظر تشکیل داده خواهد شد که دادگاه دستوری مبنی بر فروش را خواهد داد و در انتها مدیر اجرا با توجه به قوانین حاکم اقدام به فروش یا مزایده ملک مشاع مورد نظر خواهد کرد.

در صورتی که به هرگونه مشکل در فروش ملک مشاع خود برخورده اید، می توانید با برقراری ارتباط با وکلای ملکی و پایه یک دادگستری تیم حقوقی عدل و حق نسب به حل آن اقدام کنید.

مقدمه

روابط مالی افراد جامعه دربردارنده اوصاف و مناسباتی است که علقه انسانها را با اشیاء نشان می دهد. این وابستگی گاهی بصورت فردی و زمانی به نحو اشتراکی ظاهر می شود. اموال مشترک خواه با اسباب قهری بوجود بیایند و یا با اسباب اختیاری، عمدتاً در ذات خود قابلیت تجزیه و تقسیم را دارا می باشند و از آنجا که بقای حالت اشاعه، قدرت تصرف هر شریک بر مال خویش را محدود می سازد و هر شریک نمی تواند به نحو استقلال بر مال خویش تسلط مالکانه داشته باشد، مالکان این نوع اموال در یک مقطع زمانی در صدد فک و جداسازی آن بر می آیند. تقسیم اموال مشترک شامل موضوعاتی مختلف از جمله اعیان و منافع (حق و دین) می باشد. تقسیم اموال مشترک با مالکیت رابطه مستقیمی دارد و ثبوت مالکیت از شرایط اساسی اثبات حقانیت برای اقامه دعوی می باشد. به گواهی آمار و ارقام و پرونده های موجود، کمتر پیش می آید روزی بگذرد و در شعب دادگاههای عمومی و تجدیدنظر و دیوان عالی کشور، درباره اموال مشترک پرونده ای با عناوین مدنی و کیفری مطرح نگردد.

تعاریف 

مال مشاع:

مال مشاع به مالی گفته می‌شود که «حقوق مالکین متعدد در آن به نحوه اشاعه» جمع شده است (ماده 571 ق.م.). پیدایش این مال ممکن است به طرق اختیاری (مانند خرید اختیاری یک قسمت از قطعه زمین مشاعی) یا قهری (مانند مالکیت در اموال موروثی) صورت پذیرد.

تقسیم:

تقسیم از نظر لغوی به معنی جداسازی و قسمت و بخش کردن چیزی می باشد و در اصطلاح حقوقی به معنی تعیین و تمیز حصه هر یک از شرکا مال مشاع معین (منقول و غیر منقول) از یکدیگر به تراضی یا به حکم دادگاه می باشد. تقسیم ناظر به مطلق اموال منقول، غیر منقول، حقوق و مطالبات است ولی در عرف حقوقی و رویه قضائی برای تجزیه حقوق مشاعی اشخاص از مال غیر منقول مشاعی در صورت عدم تراضی مالکان، از اصطلاح «افراز» استفاده می گردد.

افراز:

واژه افراز از نظر لغوی به معنی، دسته بندی و جدا کردن دو چیز از یکدیگر می باشد و در اصطلاح حقوقی افراز به معنی تقسیم و تعیین حصه هر شریک از محل مال مشترک مثلی یا قیمی متساوی الاجزاء به تراضی یا توسط دادگاه می باشد، ولی همانطور که گفته شد در رویه قضائی، لفظ افراز برای جداسازی حقوق مشاعی اشخاص از مال غیر منقول مشاعی (در صورت عدم تراضی) استعمال می گردد.

تقسیم ملک مشاع در رویه قضائی:

عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع در صورت تراضی و توافق شرکاء که با رعایت مقررات از طریق اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک و دفتر اسناد رسمی به عمل می آید.

افراز ملک مشاع در رویه قضائی:

عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع به نسبت سهم هر یک از شرکاء، در صورتی که یک یا چند نفر از آنها راضی به تقسیم نباشند. در مال مشاع غیر منقولی که سابقه ثبتی دارد، مرجع نخستین رسیدگی یعنی واحد ثبتی مستفاد از قانون افراز و فروش املاک مشاع، از عنوان افراز استفاده می نماید.

درخواست دستور فروش:

عنوان درخواستی است که شریک مشاعی در صورت عدم توافق شریک یا شرکاء دیگر جهت فروش ملک مشاع غیر قابل افراز، به دادگاه ارائه می دهد.

گواهی نامه عدم افراز:

در صورتی که بنا بر تصمیم واحد ثبتی ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود، گواهینامه ای به متقاضی تسلیم می شود که در آن غیر قابل افراز بودن ملک اعلام می گردد.

ملک غیر قابل افراز:

به ملکی اطلاق می گردد که تقسیم آن ملک به موجب قانون ممنوع می باشد. (مواد 589 تا 595 قانون مدنی)

تفکیک:

تفکیک عبارت است از اینکه مال غیرمنقولی اعم از مشاع یا غیر مشاع، به دو یا چند حصه یا قطعه مجزا با مشخصات معین تقسیم شود. در تفکیک بر خلاف افراز و تقسیم، وجود حالت اشاعه و وجود شریک ضرورت ندارد و هرکسی با اراده خویش مطابق با ضوابط و مقررات، می تواند مال غیر منقول خود را از طریق مرجع ثبتی محل وقوع ملک، به قطعات عدیده تجزیه و هر قطعه را واجد اوصاف ملک مستقل نماید.

دعوی تقسیم ملک مشاع یا دعوی افراز:

اگر یک یا چند نفر از شرکاء ملک مشاعی راضی به تقسیم نباشند، در این صورت شریکی که مایل است خود را از قید اشاعه برهاند، (در خصوص املاک در صورتی که دعوی در مورد املاک ثبت نشده یا املاکی که جریان ثبتی آنها پایان نیافته است، باشد یا در مورد تقسیم ترکه که مجموعه ای از اموال منقول، حقوق مالی و املاک، موضوع رسیدگی قرار می گیرد، باشد و یا میان شرکا غایب یا مهجوری باشد)، تقسیم را از دادگاه درخواست می نماید. این تقاضا در صورتی پذیرفته می شود که مال قابل تقسیم باشد، یعنی تقسیم به موجب قانون ممنوع نشده و یا شرکا به وجه ملزمی، ملتزم بر عدم تقسیم نشده باشند و همچنین تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکاء از مالیت نباشد.

انواع تقسیم اموال مشاعی 

تقسیم یا به روش تراضی مابین شرکاء بوجود می آید و یا از طریق اجباری و توسط دادگاه. در هر دو روش برای حصول نتیجه تقسیم رعایت سلسله مراتب تقسیم لازم می باشد و تا زمانی که امکان تقسیم برای هر کدام از انواع ذیل الذکر باشد، نوبت به نوع بعد نمی رسد. به عبارت دیگر این تقسیم ها در طول هم هستند نه در عرض یکدیگر.

1-تقسیم به افراز:

همانطور که در قسمت تعاریف ذکر گردید، واژه افراز از نظر لغوی به معنی، دسته بندی و جدا کردن دوچیز از یکدیگر می باشد ولی در اصطلاح حقوقی تقسیم به افراز را می توان بدین شکل تعریف نمود «تقسیم به افراز عبارت است از تقسیم و تعیین حصه هر شریک از محل مال مشترک مثلی یا قیمی متساوی الاجزاء به تراضی یا توسط دادگاه» به عنوان مثال فردی فوت می نماید و وراث او دو پسر می باشند. شخص متوفی دو عدد خودرو پراید صفر کیلومتر مشابه و هم قیمت دارد و در اینجا به هر پسر بر اساس تقسیم به افراز عین یک دستگاه اتومبیل می رسد.

2-تقسیم به تعدیل:

در حالتی که مال مشاعی از نظر اجزاء ارزش واحد و یکسانی نداشته باشد، تقسیم به تعدیل انجام می شود، مانند اینکه یک قطعه زمین نزدیک به خیابان اصلی  آن ارزش بالاتری از قسمت های دیگر آن داشته باشد. در این نوع تقسیم مبنا را مساحت قطعه زمین قرار نمی‌گیرد، بلکه ارزش زمین مؤثر در مساحت زمین خواهد بود، یعنی قسمت‌های ارزان را از لحاظ مساحت وسیع‌تر می‌گیرد تا برابری کند. بنابراین در تقسیم به تعدیل، از عین هر نوع مال مشترک به هر شریک معادل سهم ایشان نمی‌رسد و ممکن است به نسبت ارزش و قیمت، مساحت بیشتر یا کمتر باشد. لازمه و مقدمه تقسیم به تعدیل ارزیابی و قیمت‌گذاری مال مشاعی می‌باشد. در مثالی دیگر می توان گفت شخصی فوت می نماید و اموال مشاعی ورثه شامل یک تخت فرش و یک عدد تلوزیون و یک عدد یخچال است و تعداد شرکاء دو نفر است و قیمت اموال روی هم ده میلیون تومان است، فرش و تلویزیون با هم پنج میلیون و یخچال به تنهایی پنج میلیون ارزش دارد. در این حالت فرش و تلوزیون را یک نفر تملک و یخچال را نفر دیگر تملک می نماید و اگر تراضی نسبت به نحوه تملک اموال واقع نگردید، دادگاه با قرعه مالکان را تعیین می نماید.

3-تقسیم به رد:

همیشه کم یا زیاد کردن میزان یا مساحت مال مشاع توازن برای تقسیم ایجاد نمی نماید و به ناچار برای تعادل‌سازی باید وجهی یا مالی از خارج به برخی از سهم‌ها اضافه گردد تا شخصی که سهام کمتری به ایشان در تقسیم خواهد رسید، با دریافت آن اضافی مشخص، سهام وی نیز از نظر ارزشی معادل سهام دیگر شرکاء گردد. به عنوان مثال اموال مشاعی شامل یک ماشین به ارزش پنجاه میلیون تومان و یک تخته فرش به ارزش ده میلیون تومان و تعداد شرکاء دو نفر می باشد. در این حالت ماشین را یکی از شرکاء تملک و فرش را طرف دیگر تملک می نماید، اما شریکی که ماشین را  تملک نموده، باید چهل میلیون به کسی که فرش تملک کرده است بدهد.

4-تقسیم غیر مستقیم یا فروش مال مشترک:

اگر مال مشترک از طریق سه قسم فوق قابلیت تقسیم را نداشته باشد، به منظور رهایی شریک از ماندن در شرکت و محدودیت ناشی از آن باید مال مشترک فروخته و ثمن حاصل از فروش به نسبت حصه هر شریک به وی پرداخت گردد.  به جهت اینکه این تقسیم بطور مستقیم از تقسیم مال مشاع حاصل نمی شود و ثمن حاصل از فروش بین شرکا تقسیم می گردد، این امر را تقسیم غیر مستقیم نام نهاده اند. به عبارت دیگر تقسیم غیر مستقیم عبارت است از فروش مال مشترک (به تراضی یا اجبار) در صورت عدم امکان اجرای تقسیم به افراز، تعدیل و یا رد. مطابق با ماده 317 قانون امور حسبی « در صورتی که مالی اعم از منقول یا غیر منقول قابل تقسیم و تعدیل نباشد ممکن است فروخته شده بهای آن تقسیم شود» و مطابق با ماده 4 قانون افراز و فروش اموال مشاع « ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود»، بنابراین ملک مشاعی که غیر قابل افراز تشخیص داده شود، در صورت فقدان تراضی بین شرکاء و تقاضای فروش توسط یکی از شرکا، به دستور دادگاه و لزوماً شش دانگ آن فروخته و ثمن به نسبت حصه بین شرکا تقسیم می شود.

تبیین افراز ملک مشاع

همانطور که گفته شد تقسیم مال مشترک ممکن است به تراضی یا به اجبار باشد. مطابق با ماده 589 قانون مدنی شریک می تواند هر وقت که بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید، مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی مستلزم بر عدم تقسیم شده باشند. هرگاه نسبت به اصل تقسیم بین شرکا تراضی باشد و طرحی برای تقسیم بین خود داشته و تنها مایل باشند آن را بصورت رسمی در آورند، طبق ماده 591 قانون مدنی به نحوی که شرکا تراضی نمایند به عمل می آید و در این صورت در اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی با رعایت مقررات تنظیم می گردد. در صورتی که یک یا چند نفر از شرکا راضی به تقسیم نباشند، حسب قسمت آخر ماده 591 قانون مذکور، دعوی افراز دعوی شریک ملک مشاع با شریک دیگر است.
در این ماده قانونگذار برای تراضی استثناء قائل شده است و به صراحت قید گردیده است که تقسیم نباید مشتمل بر ضرر باشد، همچنین به شرح ماده 595 همان قانون «هر گاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکاء از مالیت باشد تقسیم ممنوع است،  اگر چه شرکاء تراضی نمایند» برای مثال نمی توان اتومبیل یا مجسمه مشاع را تقسیم کرد چون این تقسیم متضمن از مالیت افتادن مال مشترک می گردد. در ماده 589 قانون فوق الذکر نیز قانونگذار پس از قید عبارت «هر شریک المال می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید …»  بلافاصله به دو استثناء بر قاعده حق تقسیم اشاره و می افزاید «… مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع، یا شرکا به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند. بنابراین ملاحظه می گردد که قانون مدنی به عنوان مصادیق تقسیم ممنوع، تقسیم متضمن ضرر و تقسیم متضمن از مالیت افتادن مال مشترک یا حصه ی شرکا را از مواد 592 تا 595 مطمع نظر قرار داده و احکام آنها را بیان داشته است.
ممکن است یک یا چند نفر از شرکاء راضی به تقسیم نباشند و منافع خود را در بقای شرکت ببینند. در این صورت شریکی که مایل است خود را از قید اشاعه برهاند، می تواند از دادگاه حکم به تقسیم را درخواست نماید، ولی همانطور که گفته شد این تقاضا در صورتی پذیرفته می شود که مال قابل تقسیم باشد و افراز باعث از بین رفتن مالیت آن نگردد و تقسیم موجب ضرر شرکای ممتنع نباشد، زیرا ضرر شریک قاعده تسلیط را محدود می کند و بر آن حکومت دارد. در اینگونه موارد راه جمع بین حقوق طرفین این است که شریک، فروش مال مشترک و تقسیم بهای آن را از دادگاه درخواست نماید (ماده 317 قانون امور حسبی)
افراز، تقسیم ملک همراه با تعیین سهام مالکان مشاع است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می­یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد در افراز بایستی سهم متقاضی افراز مشخص و جدا گردد و چه بسا میان شرکا بر سر صحت افراز و مطابق بودن آن با میزان مالکیت مشاعی اختلاف حاصل شود. در این صورت تعیین تکلیف نهایی با مراجع قضایی است. پس از افرازکردن، شراکت خاتمه یافته و هر کدام از شرکاء مالک قطعه زمین خود خواهند بود.

مرجع صالح در افراز املاک

مطابق با قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22/8/1357 ، در دعاوی افراز املاک واحد ثبتی مرجع نخستین رسیدگی است و ثانیاً از تصمیم این واحد می توان ظرف ده روز به دادگاه شکایت کرد تا حکم مقتضی صادر گردد. در ماده یک قانون افراز می خوانیم « افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا‌چند شریک باشد، با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا‌را افراز می‌نماید. ‌تبصره – نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد»
حکم استثنایی خلاف اصول در این ماده را باید تقسیر مضیق نمود و می توان گفت:
1- در مورد تقسیم اموال منقول هرچند بطور تبعی در حکم غیر منقول قرار گرفته باشند، مرجع صالح دادگاه حقوقی است.
2- در مورد املاک ثبت نشده یا املاکی که جریان ثبتی آنها پایان نیافته است، مرجع صالح برای تقسیم دادگاه است.
3- در مورد تقسیم ترکه که مجموعه ای از اموال منقول و حقوق مالی و املاک، موضوع رسیدگی قرار می گیرد، دادگاه صلاحیت دارد.
4- در هرجا که میان شرکا غایب یا مهجوری باشد، تقسیم با دادگاه انجام می پذیرد حتی اگر با توافق باشد.

نحوه افراز املاک

پس از تقدیم درخواست افراز توسط شریک متقاضی به واحد ثبتی مربوطه، مسئول واحد ثبتی آن را به نماینده ثبت ارجاع می دهد. نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ملک، وضعیت ثبتی پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نه و دارای سند مالکیت معارض می باشد یا خیر، اعلام نظر نموده و پرونده را به نظر مسئول واحد ثبتی می رساند. پس از تایید اینکه جریان ثبتی خاتمه یافته و ملک دارای مالکیت معارض نمی باشد، مسئول واحد ثبتی به نقشه بردار ثبت ماموریت می دهد که با دعوت و حضور متقاضی و شریک ممتنع و نماینده ثبت، ملک را معاینه و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق مالکین، ملک مورد تقاضا را ترسیم نماید و سپس نقشه بردار پس از انجام امور محوله صورتجلسه و نقشه ترسیم شده را به امضاء نماینده ثبت و مالکین حاضر می رساند. مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با  مقررات قانونی و ملاحظه صورتمجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت سوابق ثبتی، تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می دارد. تصمیم مسئول واحد ثبتی به شرکاء ابلاغ می گردد و ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه می باشد.

دستور فروش ملک مشاعی

پس در صورتی که بنا به تصمیم واحد ثبتی ملک غیرقابل افراز تشخیص شود، گواهینامه ای به متقاضی تسلیم می شود که در آن غیر قابل افراز و تقسیم بودن ملک اعلام می گردد . شریک متقاضی به استناد گواهی نامه یاد شده و سایر اسناد و مدارک مالکیت، درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی تقدیم و دادگاه پس از صدور دستور فروش، آن را به دایره اجرا خواهد داد و مدیر اجرا وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی نسبت به مزایده و فروش مال غیرمنقول اقدام می نماید (ماده 9 آیین نامه قانون افراز وفروش املاک مشاع). لازم به ذکر است که متقاضی و هر یک از شرکا می توانند مثل سایرین در مزایده شرکت نمایند و برابر مفاد ماده 130 قانون مذکور، بالاترین قیمت پیشنهادی را نقداً پرداخته و از فروش مال به ثالث جلوگیری نمایند.

نکته 1 – دستور فروش ملک غیر قابل افراز، با عنایت به ماده 4 قانون افراز و ماده 9 آیین نامه اجرایی قانون مذکور نیازمند تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی و تعیین وقت رسیدگی و النهایه صدور حکم، نمی باشد ولی در رویه قضایی تقاضای صدور دستور فروش، از طریق تقدیم دادخواست به عمل می آید.

نکته 2 – تصمیمی که دادگاه در برابر اینگونه درخواستها اتخاذ می نماید در قالب حکم یا قرار نیست،بلکه دستور است، بنابراین قابلیت اعتراض را نداشته و قابل تجدید نظر خواهی و فرجامخواهی نمی باشد، همچنین از اعتبار امر مختومه نیز برخوردار نمی باشد.

نکته 3 – دستور فروش نظر به اینکه حکم نیست، مستلزم تقاضای صدور اجرائیه نمی باشد و صرف تقاضای اجرای حکم از ناحیه احدی از شرکا کافی به نظر می رسد. ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مقرر می دارد: «ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هر یک از شرکاء و به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود»

نکته 4 –  در صورت بازداشت و یا در رهن بودن ملک، درخواست صدور دستور فروش قابل استماع نمی باشد.

موارد منع افراز املاک و اراضی

1- مطابق ماده 595 قانون مدنی هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکا از مالیت باشد، تقسیم ممنوع است اگرچه شرکا تراضی نمایند.
2- طبق ماده 597 قانون مدنی تقسیم ملک از وقف جایز است، ولی تقسیم موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست.
3- برابر قسمت اخیر ماده 591 قانون مدنی، اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد، جایز نیست. طبق ماده 593 قانون فوق، ضرر عبارت است از نقصان فاحش قیمت به مقداری که عادتاً قابل مسامحه نباشد.
4- وفق نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه هرگاه عمل افراز به وسیله اداره ثبت مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد و چون اصلاح باید با حضور و موافقت کلیه مالکین مشاع صورت پذیرد، قبل از حصول شرط مرقوم اداره ثبت مجاز به افراز نیست. چنانچه برای مالکین مشاعی که به صورت مفروزی متصرف زمین هستند، سند مالکیت مفروزی صادر گردد، برای سایر مالکین ملک مذکور نیز می توان سند مالکیت مفروزی صادر کرد، هرچند در زمین مورد تصرف آنها اعیانی ایجاد نشده باشد.

هزینه های افراز 

ماده 3 قانون افراز و فروش املاک مشاع مقرر می دارد: هرگاه تصمیم اداره ثبت در خصوص افراز قطعی شد، در موقع اجرای آن هزینه تفکیک مقرر در ماده 150 قانون ثبت از متقاضی دریافت خواهد شد. بنابراین هزینه افراز در اداره ثبت برابر هزینه تفکیک است و در موقع اجرا تصمیم قطعی بر افراز به وسیله واحد ثبتی دریافت خواهد گردید.

تفاوت تفکیک و افراز 

1- تفکیک هم در مورد ملک مشاع صورت می گیرد و هم در مورد ملک غیر مشاع، اما افراز فقط در خصوص املاک مشاع می باشد، بنابراین در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورتی ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است ولی قابل افراز نیست.
2- پس ار تفکیک در املاک مشاع حالت اشاعه باقی است، لیکن پس از افراز حالت اشاعه از بین می رود و شراکتی وجود ندارد.
3- در افراز تعیین تکلیف نهایی (پس از اعتراض) با دادگاه است ولی در تفکیک با اداره ثبت می باشد.
4- مرجع درخواست افراز و تفکیک متفاوت می باشد. مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت محل وقوع ملک می باشد، اما مرجع درخواست افراز حسب مورد هم می تواند اداره ثبت و هم می تواند دادگاه مربوطه باشد.
5- تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مالکین مشاع امکانپذیر است و لازمه افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یکدیگر می باشد.
6- در تفکیک توجهی به میزان سهم مالکین در کل شش دانگ لزومی ندارد و بعد از تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکین مشاع مطرح می گردد، ولی در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکین مشاعی ضروری می باشد.
7- سن و حجر مالکین یا مالک دخالتی در امر تفکیک ندارد، اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبی اگر مابین مالکین محجور یا غایب باشد، افراز با دادگاه خواهد بود.
8- در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکاء ادامه عملیات متوقف می شود و با رضایت معترض می توان دنباله اقدام را شروع کرد ولی اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از افراز می توانند در فرجه قانونی اعتراض نمایند.لازم به ذکر است ارسال دادخواست دستور فروش ملک مشاع به مرجع ذی صلاح از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضائی صورت می گیرد، فلذا جهت تقدیم دادخواست به همراه سند مالکیت و گواهی عدم افراز و مدارک شناسایی و کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینه دادرسی، به این دفاتر مراجعه نمائید.

هرچند موضوع این نوشته، بررسی فروش مال مشاع در رویه دادگاها می باشد.لیکن به جهت اهمیت دعوای افراز و تقسیم اموال مشاعی و ارتباط مستقیم با دعوای فروش مال مشاعی به بررسی هر دو خواهیم پرداخت.

تقسیم مال مشاعی

مال مشاع به مالی گفته می‌شود که حقوق مالکین متعدد در آن به نحوه اشاعه جمع شده است(ماده 571 ق.م.) و ممکن است اختیاری یا قهری باشد از شرکت یا شراکت اختیاری می‌توان به نتایج عقود مانند خرید یک قسمت از قطعه زمین مشاعی اشاره کرد که به صورت ارادی و با اختیار صورت می‌پذیرد؛ لیکن اشاعه در حالت اجباری، بدون اراده و قصد و اختیار مالکین مشاعی است که مصداق بارز آن اموال موروثی است.

مال مشاعی را به سه حالت می‌توان تقسیم نمود.

1- تقسیم به افراز:

2- تقسیم به تعدیل:

3- تقسیم به رد:

تقسیم به افراز:

افراز به معنی جداکردن سهم هریک از مالکین مشاعی از ملک مشترک می‌باشد که یا به صورت توافق و تراضی یا با اجبار (از طریق دادگاه) صورت می‌پذیرد

و هر شریکی می‌تواند برای رهایی از حالت شراکت درخواست افراز و تقسیم را به مرجع ذی‌صلاح بدهد مگر اینکه ممنوعیت قانونی یا قراردادی داشته باشد.

بنابراین، در تقسیم به افراز:

اولاً: از عین هر نوع مال مشاعی، به هر شریک، معادل سهم خودش می‌رسد؛

ثانیاً: نیاز به ارزیابی و قیمت‌ گذاری مال مشاعی نیست.

تقسیم به تعدیل:

در صورتی است که مال مشاعی از نظر اجزاء ارزش واحد و یکسانی نداشته باشد؛مانند اینکه یک قطعه زمین قسمت روبرو اتوبان آن ارزش بالاتری از قسمت های دیگر آن داشته باشددر این نوع تقسیم کارشناس مبنا را مساحت قطعه زمین قرار نمی‌دهد بلکه ارزش زمین مؤثر در مساحت زمین خواهد بود؛ یعنی قسمت‌های ارزان را از لحاظ مساحت وسیع‌تر می‌گیرد تا برابری کند؛

بنابراین در تقسیم به تعدیل:

اولاً: از عین هر نوع مال مشترک به هر شریک معادل سهم ایشان نمی‌رسد ممکن است مساحت بیشتر یا کمتر باشد؛

ثانیاً: همه شرکا از عین مال مشترک سهم می‌برند.

ثالثاً: لازمه و مقدمه تقسیم به تعدیل ارزیابی و قیمت‌گذاری مال مشاعی می‌باشد.

تقسیم به رد:

همیشه کم یا زیاد کردن مساحت مال مشاع توازن برای تقسیم ایجاد نمی‌شود لاجرم برای تعادل‌سازی باید وجهی یا مالی از خارج به برخی از سهم‌ها اضافه گردد تا شخصی که سهام کمتری به ایشان در تقسیم خواهد رسید. با دریافت آن اضافی مشخص، سهام وی نیز از نظر ارزشی معادل سهام دیگر شرکاء گردد؛

بنابراین در تقسیم به رد:

اولاً: ممکن است بعضی از شرکا از عین مال مشترک سهم نبرند؛

ثانیاً: از عین مال مشترک هرکدام معادل سهام خود را نمی‌گیرند؛

ثالثاً: لازم و مقدمه تقسیم به رد ارزیابی و قسمت‌گذاری مال مشاعی می‌باشد.

لازم به یادآوری می‌باشد که در صورت تقسیم به افراز نوبت به تقسیم تعدیل نمی‌رسد و نیز در صورت امکان تقسیم به تعدیل نوبت به تقسیم به رد نخواهد رسید

درصورتی که هیچ یک از تقسیم‌های فوق قابلیت رهاسازی اموال مشاعی را از هم نداشته باشند.تنها راه درخواست «فروش مال مشاع» از مرجع ذی‌صلاح قضائی است.

در چه مواردی امکان تقسیم اموال مشاعی وجود ندارد:

هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چندنفر از شرکا از مالیت باشد تقسیم ممنوع است  اگر چه شرکا تراضی نمایند (ماده 595 ق.م.ا).

تقسیم مال موقوفه بین موقوف‌علیه ممنوع است. (ماده 597 ق.م.ا).در صورتی که تقسیم متضمن اضرار به شریک غیر متقاضی به نحوه فاحش باشد.تقسیم ممنوع است (ماده 592 و 593 ق.م.ا).در صورتی که منع قانونی یا قراردادی خاص در خصوص عدم تقسیم باشد تقسیم ممنوع است.در مواردی که نسبت به ملک مشاعی سند معارض صادر شود تا زمانی که رفع تعارض صورت نپذیرد تقسیم ممنوع است (تبصره یک ماده ق.ا.ف.م.م.).

آرا مربوط به دعوای فروش مال مشاع

صلاحیت دادگاه‌ها در مورد تعیین سهم‌الارث وراث محجور و مفقودالاثر

به‌طوری‌که کفیل اداره ثبت شهرستان تبریز گزارش داده است.در مورد قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آذرماه 1357 که به‌موجب آن افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آن‌ها خاتمه یافته با واحد ثبتی محل وقوع ملک است از شعبه سوم و شعبه پنجم دیوان‌عالی کشور در موارد مشابه رویه‌های مختلف اتخاذ شده است بدین توضیح: در دعوای افرازی که بانو بتول به قیمومت از علی‌اکبر (مجنون) به طرفیت آقای علی به خواسته افراز و تقسیم و یا خرید و فروش خانه و باغچه موروثی طرفین در دادگاه شهرستان تبریز اقامه کرده است. دادگاه به استناد ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع قرار عدم صلاحیت ذاتی خود را به رسیدگی صادر کرده و پرونده را در اجرای ماده 16 قانون اصلاح پاره‌ای از قوانین دادگستری به دیوان‌عالی کشور فرستاده استو شعبه سوم به‌موجب رأی شماره 707/3 -16/2/58 قرار مزبور را به این بیان تأیید کرده است:

صلاحیت دادگاه‌ها در مورد تعیین سهم‌الارث وراث محجور و مفقودالاثر

با توجه به محتویات پرونده و مستنداً به قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 قرار عدم صلاحیت صحیحاً صادر گردیده

و با تأیید آن و با التفات به ماده 16 قانون اصلاح پاره‌ای از قوانین دادگستری پرونده برای رسیدگی و اتخاذ تصمیم به اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان تبریز فرستاده می‌شود.

در دعوای اقامه شده از طرف بانو … اصالتاً و قیمومتاً از طرف فرزندان صغیرش بر آقای اکبر و غیره به خواسته افراز 8 سهم از 13 سهم پلاک‌های موروثی طرفین شعبه ششم دادگاه شهرستان تبریز به استناد ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع قرار عدم صلاحیت ذاتی خود را به اعتبار صلاحیت واحد ثبتی محل صادر و پرونده را به دیوان‌عالی کشور فرستاده است.

صلاحیت دادگاه‌ها در مورد تعیین سهم‌الارث وراث محجور و مفقودالاثر

شعبه پنجم به‌موجب رأی شماره 138-5-30/2/59 قرار مزبور را به این بیان نقض کرده است:قرار عدم صلاحیت ذاتی صادره از شعبه ششم دادگاه شهرستان تبریز مخدوش است؛زیرا با توجه به ماده 313 قانون امور حسبی در صورتی که بین ورثه محجوری وجود داشته باشد.

تقسیم باید در دادگاه به عمل آید و قانون افراز فروش املاک مشاع مصوب آذرماه 57 نمی‌تواند پاسخ قانون خاص فوق باشد؛لذا با نقض قرار پرونده را در اجرای مقررات ماده 16 قانون اصلاح پاره‌ای از قوانین دادگستری جهت رسیدگی به دادگاه صادرکننده قرار ارجاع می‌شود.‌

چون آراء شعب مزبور در موارد مشابه با یکدیگر متفاوت است به استناد ماده واحده قانون وحدت رویه مصوب تیرماه 1328 تقاضای طرح قضیه آن در هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور می‌شود.

از طرف رئیس دیوان‌عالی کشور – ناصر دولت‌آبادی

به تاریخ روز شنبه 15/1/60 جلسه هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور به ریاست آقای ناصر دولت‌آبادی قائم‌مقام ریاست کل دیوان‌عالی کشور و با حضور آقای میرحسین میرمعصومی معاون اول دادستان کل کشور و حضور جنابان آقایان رؤسا و مستشاران شعب دیوان‌عالی کشور تشکیل گردید.‌

پس از بررسی و قرائت گزارش و استماع عقیده جناب آقای میرحسین میرمعصومی معاون اول دادستان کل کشور مبنی بر: «تأیید رأی شعبه پنجم دیوان‌عالی کشور» چنین اظهارنظر نموده‌اند:

رأی وحدت رویه شماره 3530 مورخ 7/2/1360 هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور

نظر به اینکه مقنن به لحاظ حفظ حقوق محجورین و غایب مفقودالاثر و رعایت مصلحت آن‌ها طبق قسمت اخیر ماده 313 قانون امور حسبی مقرر داشته است که در تقسیم ترکه اگر بین وراث محجور یا غایب باشدتقسیم ‌توسط نمایندگان آن‌ها در دادگاه به عمل آید و با توجه به ماده 326 همین قانون که به‌موجب آن مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم ترکه در مورد تقسیم سایر اموال نیز جاری خواهد بود.و نظر به اینکه ماده اول قانون افراز و فروش املاک مشاع که قانون عام است و بر طبق آن افراز املاکی که جریان ثبتی آن‌ها خاتمه یافته است.در صلاحیت واحد ثبتی محل شناخته شده، علی‌الاصول ناسخ ماده 313 قانون امور حسبی که قانون خاص است نیست.

نظر شعبه پنجم دیوان‌عالی کشور که تقسیم املاک محجورین و غایب مفقودالاثر را از صلاحیت واحد ثبتی خارج دانسته و در صلاحیت دادگاه شناخته است

صحیح و مطابق با موازین قانونی است.

نمونه دادخواست دعوای فروش مال مشاع

دادخواست تقاضای تقسیم مال مشاعی

بررسی دعوا علیه متصرفین ملک مشاع

در صورتی که چندین نفر ملکی را متصرف و هر یک در قسمتی از آن تصرف داشته باشند، آیا می‌توان علیه همه آن‌ها در یک دادخواست طرح دعوی نمود و اگر چنین دادخواستی داده شود تکلیف دادگاه چیست. همچنین اگر متصرفین به‌طور مشاعی آن را در تصرف داشته باشند و مالک در یک دادخواست علیه همه آن‌ها طرح دعوا کرده باشد؟

آیا در جلسه نخستین اداری می‌توان تعداد خواندگان را افزایش داد؟

تصرف ملک توسط چندین نفر، چنانچه تصرف هر یک از آن‌ها به‌طور مفروز و در قسمت جداگانه‌ای از ملک باشد،دعاوی مطروحه از ناحیه مالک، علیه متصرفین از جمله دعاوی متعدده بوده که دارای خواندگان جدا و موضوع خواسته جداگانه نیز است و لذا خواهان باید علیه هریک از خواندگان دعوای خلع‌ ید مجزا تقدیم نماید.طرح یک دعوا علیه متصرفین و تقویم تمام آن به ده میلیون ریال از جمله دادخواست‌های ناقص بوده که دادگاه باید وفق مقررات ماده 66 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی جهات نقص را در صورت‌جلسه قید و پرونده را جهت اخطار به خواهان به دفتر اعاده نماید.

آیا در جلسه نخستین اداری می‌توان تعداد خواندگان را افزایش داد؟

افزایش تعداد خواندگان در جلسه دادرسی وجهه قانونی ندارد.مگر اینکه نسبت به خواندگان مذکور نیز دادخواست جداگانه داده شود در این صورت دادگاه برحسب مورد ممکن است. قرار رسیدگی توأم صادر نماید یا به دادخواست‌های مزبور جداگانه رسیدگی نماید.

ماده 72 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری:در مواردی که تعقیب امر جزائی منوط به شکایت شاکی خصوصی استو متضرر از جرم محجور (صغیر، غیر رشید یا مجنون) بوده و دسترسی به ولی یا قیم او نباشد یا مجنی‌علیه ولی یا قیم نداشته باشد  و نصب قیم موجب فوت وقت یا توجه ضرر به محجور شود تا حضور و مداخله وی یا قیم یا نصب قیم همچنین در صورتی که ولی یا قیم خود مرتکب جرم شده و یا مداخله در آن داشته باشد، دادگاه شخص دیگری را به‌عنوان قیم موقت تعیین می‌کند و یا خود امر جزائی را تعقیب نموده و اقدامات ضروری را برای حفظ و جمع‌آوری دلایل جرم و جلوگیری از فرار متهم به عمل می‌آورد. تبصره- در خصوص غیر رشید فقط در دعاوی غیرمالی ترتیب مذکور در این ماده لازم‌الرعایه است.

تقاضای تخلیه مورد اجاره توسط مالک مشاعی نسبت به سهم خود

در یک پرونده چند نفر مالک ملکی هستند که به اجاره داده شده است چنانچه یک یا چند نفر درصدد تخلیه مورد اجاره؛ مثلاً، به لحاظ تخلف مستأجر باشند و دیگران حاضر به تقاضای تخلیه نشوند آیا مالک یا مالکینی که مایل به تخلیه هستند می‌توانند درخواست تخلیه را مطرح سازند؟ و اگر چنین اختیاری دارند حکم چگونه اجرا می‌شود؟

هر مالک مشاعی حق دارد نسبت به سهم خود تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید و دادگاه نیز فقط در مورد سهم مالک مذکور اتخاذ تصمیم می‌نماید رأی دادگاه به هر کیفیت به سایر مالکین مشاعی تسری پیدا نمی‌کند و چنانچه حکم تخلیه سهم مالک مشاعی مذکور صادر و قطعی شود، اجرای آن به‌صورت تسلیط ید به نسبت رأی صادره صورت می‌گیرد  و چون حکم به‌صورت خلع‌ید نیست مشمول ماده 43(ماده 43: در مواردی که حکم خلع‌ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع‌ید می‌ شود؛ولی تصرف محکوم‌له در ملک خلع‌ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.) قانون اجرای احکام مدنی نیز نخواهد بود

نظریه مشورتی شماره 9152/7 مورخ 20/12/1384 اداره کل امور حقوقی و اسناد قوه قضائیه

بررسی افراز در خصوص مجهول‌المالک بودن قسمتی از ملک

با توجه به ماده 589 قانون مدنی که در آن به شریک‌المال این حق داده شده است که هر وقت بخواهد می‌تواند تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که مانع قانونی در میان باشد، آیا قبول درخواست افراز ملکی که قسمتی از آن از طرف اداره ثبت مجهول‌المالک اعلام شده از جانب دادگاه محمل قانونی دارد؟

اداره حقوقی برحسب اظهارنظر کمیسیون مشورتی آیین دادرسی مدنی در تاریخ 7/11/1352 پاسخ پرسش بالا را به تاریخ 30/11/1353 چنین اعلام داشته است:

چنانچه قسمتی از ملک به نحو اشاعه به ثبت رسیده و قسمت دیگر آن مجهول‌المالک باشد، اشکالی ندارد که سهم مالکین مشاع، مفروز گردد و آن قسمت از ملک که مجهول‌المالک است به حال خود باقی می‌ماند.

خلع‌ ید نسبت به مالک مشاع

نحوه اجرای حکم خلع‌ید در مورد ملک مشاع که ضمناً به شخص ثالث که در جریان رسیدگی مداخله‌ای نداشته انتقال یافته است چگونه است؟

نظریه کمیسیون مشورتی آیین دادرسی مدنی

مورد حکم مربوط است به خلع‌ید از قسمتی از ملک مشاع که بر طبق مقررات مربوط به اجرای احکام دادگستری بایستی به‌موقع اجرا گذارده شود و انتقال مورد حکم دادگاه به شخص ثالث مانع اجرای حکم نیست و نحوه اجرای حکم خلع‌ید در ملک مشاع نیز چنین است که محکوم‌ له بتواند به قدر سهم خود بر ملک مذکور تسلط پیدا کند.

تخلیه ملک مشاعی

در مورد ملک مشاعی که شش‌دانگ آن در اجاره است بعضی از مالکین تقاضای تخلیه ید مستأجر نسبت به سهام خود را نموده‌اند، آیا چنین تقاضایی قابل رسیدگی است یا نه؟ در صورت صدور حکم نحوه اجرای آن چیست؟

نظریه مشورتی اداره حقوقی

در نقاطی که قانون موجر و مستأجر اجرا می‌شود در موردی که مستأجر ملک مشاع راجع به پرداخت اجاره‌بهای یکی از مالکین مشاعی تخلف نموده باشد  قطع‌نظر از مقررات قانون مدنی درباره املاک مشاعی و اجاره‌ بهای ملک مشاعی موضوع ماده 475 قانون مدنی برحسب مستفاد از صدر ماده 14 قانون موجر و مستأجر مالک و موجر سهم مشاعی می‌تواند نسبت به سهم مشاعی خود درخواست تخلیه از دادگاه بنماید و نحوه اجرای این حکم نیز در قسمت اخیر صدور ماده 14 مذکور به عبارت و محل تخلیه می‌شودذکر شده و مستفاد از عبارت مذکور این است که در مقام اجرای حکم شش‌دانگ مورد اجاره باید تخلیه گردد.

در این صورت برحسب مستنبط از ملاک ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی و همچنین مقررات قانون مدنی در باب شرکت، تصرف محکوم‌له و موجر مربوط به ملک مشاع تخلیه شده تابع مقررات املاک مشاع خواهد بود.

با توجه به‌مراتب بالا که تخلیه سهم مشاع موجر مستلزم تخلیه شش‌ دانگ مورد اجاره است و اشاعه نیز مفید همین معنی است؛ لذا مالک و موجر سهم مشاع علاوه بر اینکه حق درخواست تخلیه سهم مشاع خود را دارد می‌توانددرخواست تخلیه شش‌دانگ مورد اجاره را نیز بنماید.

بررسی روند علل اختلال در مزایده عملیات اجرای فروش مال مشاع

در صورتی که حکم به فروش مال مشاع صادر و اقدام به عملیات اجرایی از طریق مزایده شده، لیکن به علت نبودن خریدار با وجود دو بار مزایده به فروش نرفته باشد تکلیف چیست؟ آیا مطابق ماده 132 قانون اجرای احکام مدنی مزایده متوقف می‌شود یا نه ممکن است باز هم مزایده برای ادامه عملیات اجرایی تکرار شود؟

نظریه که در تاریخ 2/5/65 به اتفاق آرا اعلام شد.

هرچند به‌موجب ماده 9 آیین‌نامه قانون افراز و فروش مال مشاع راجع به عملیات اجرایی به قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول احاله شده،

لیکن این امر بدان معنی نیست که محدودیت مذکور در ماده 132 قانون اجرای احکام مدنی در مورد مزایده شامل احکام فروش نیز بشود؛

به عبارت دیگر، احاله مذکور فقط از حیث آداب و تشریفات مزایده برای فروش بوده و احکام دادگاه‌ها دائر بر فروش اموال مشاع که نسبت به مواد 131 و 132 قانون اجرای احکام خروج موضوعی دارد از سایر جهات مشمول مواد مذکور نیست؛ بنابراین، دستور ماده 132 قانون یاد شده به اینکه پس از دو بار مزایده در صورتی که خریدار نباشد.

و محکوم‌له نیز مال مورد مزایده را به قیمتی که ارزیابی شده قبول ننماید مال به محکوم‌علیه مسترد خواهد شد، شامل حکم فروش نمی‌شود و علی‌رغم این محدودیت در مورد حکم فروش چنانچه با وجود دو بار مزایده خریداری نباشد ممکن است عملیات مزایده برای چند بار دیگر نیز تکرار شود تا حکم دادگاه به مرحله اجرا درآید.

افراز: در اصطلاح حقوقی، افراز عبارت است از «جداسازی سهم مشاع هر شریک یا شرکای ملک مشاع از حالت اشاعه» یا «تقسیم مال غیر منقول مشاع به نسبت سهم هر یک از شرکا در صورت عدم توافق و تراضی یک یا چند نفر از آنها به تقسیم»؛ بنابراین در افراز، وجود “حالت اشاعه” شرط اساسی است.

بنابراین، دعوای افراز عبارت است از: “دعوای شریک ملک مشاع بر شریک یا شرکای دیگر به منظور تقسیم مال مزبور در صورت عدم تراضی بر تقسیم”. در دعوای افراز، مالکیت متقاضیان افراز محرز می شود. همچنین افراز ممکن است مربوط به عین یا منفعت یا دین باشد.

تفکیک: تفکیک در اصطلاح ثبتی عبارت است از تقسیم و تبدیل مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر با مشخصات معین، خواه ملک مشاع باشد (متعلق به بیش از یک نفر) یا غیر مشاع (متعلق به یک نفر)؛ مثل تقسیم ملک 500 متری به قطعات 100 متری توسط مالک یا مالکین مشاع.

هدف از تفکیک، انتقال قطعات تفکیکی به صورت مفروز، صدور سند مالکیت مفروزی یا ابطال سند اولیه و تنظیم تقسیم نامه می باشد.

انجام تفکیک و تنظیم صورت مجلس تفکیکی به عهده اداره ثبت اسناد و املاک است که پس از تقاضا از دفترخانه اسناد رسمی و ارسال آن به اداره ثبت صورت می گیرد و شامل حدود مساحت قطعات جدا شده به منظور انتقال و به صورت قطعات مفروزی جهت صدور سند مالکیت برای آن قطعات می باشد.

تقسیم: تقسیم اعم از افراز و تفکیک است. در واقع، تقسیم، از بین بردن حالت اشاعه است در حالیکه در تفکیک ضرورتی به مشاع بودن مال مورد تفکیک نمی باشد. در اصطلاح حقوقی، تقسیم عبارت است از: تفکیک حصه {سهم} هر یک از شرکای ملک مشاع معین از طریق تراضی شرکا (ماده 591 قانون مدنی) یا از طریق حکم دادگاه، در صورتی که بین همه شرکا تراضی وجود نداشته باشد (تقسیم اجباری) یا برخی از شریکان، غایب مفقود الاثر یا محجور باشند.

تفاوت های افراز و تفکیک

1- در افراز وجود حالت اشاعه ملک، شرط اساسی است در حالی که در تفکیک، مشاع بودن ملک  ضروری نیست و ممکن است متقاضی تفکیک یک نفر باشد. بنابراین، تفکیک، هم در ملک مشاع و هم در ملک غیر مشاع قابل تصور است اما افراز منحصراً در خصوص املاک مشاع می باشد.

2- بعد از افراز، حالت اشاعه از بین می رود اما با تفکیک ملک به قطعات کوچکتر، حالت اشاعه همچنان باقی خواهد بود. اساساً، هدف از تفکیک، استفاده بهتر از ملک می باشد.

3- رسیدگی به تقاضای افراز، هم در اداره ثبت اسناد و املاک و هم در دادگاه به عمل می آید اما تفکیک معمولا به عهده اداره ثبت است.

4- تفکیک با تراضی و توافق مالکین مشاع به عمل می آید اما افراز، معمولاً، در مواقعی پیش می آید که بین مالکین مشاع اختلاف وجود دارد.

5- تفکیک صرفاً منجر به تقسیم ملک می‌شود اما افراز علاوه بر تقسیم ملک، تعیین سهام مالکین مشاعی را نیز در بر خواهد داشت و قطعات افراز شده به نسبت سهام مالکین مشاع به آنان اختصاص می یابد.

6- پس از انجام عملیات افراز، تنظیم تقسیم نامه ضرورت ندارد زیرا سهم هر یک از مالکان مشاعی به موجب افراز تعیین شده است. اما اگر پس از تفکیک ملک مشاع، مالکین برای تنظیم تقسیم نامه برای تصرف در سهم مفروز توافق نداشته باشند یا حاضر به انتقال قطعات تفکیکی با توافق هم نباشند تفکیک بلااثر می گردد و به رغم وجود صورت مجلس تفکیکی، مالکین مشاع مجبور به تقاضای افراز خواهند بود.

7- نتیجه عملیات تفکیک منجر به تنظیم صورتمجلس تفکیکی می‌گردد اما در افراز، رای صادر می شود و این رای (تصمیم واحد ثبتی) در صورت عدم اعتراض و قطعیت، همانند رای دادگاه، لازم الاجرا بوده و بر اساس آن، برای هر مالک سند شش دانگ قطعه اختصاصی داده خواهد شد.

8- اعتراض به عملیات تفکیکی، در اداره ثبت اسناد و املاک رسیدگی می شود اما اعتراض به افراز در دادگاه صالح رسیدگی می شود. به عبارت دیگر، از آنجایی که در افراز، تشخیص و تعیین حق مطرح است لذا یک امر قضایی بوده که دخالت دادگاه را ضروری می نماید اما تفکیک، اساساً، یک امر اداری است و نیازی به رسیدگی قضایی ندارد.

9- اگر در بین مالکین مشاع، کودک یا غایب مفقودالاثر یا به طور کلی، محجور، وجود داشته باشد افراز (تقسیم) با حضور نمایندگان آنها در دادگاه انجام خواهد شد اما در خصوص تفکیک چنین چیزی وجود ندارد.

تا قبل از تصویب قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22/9/1357، افراز ملک مشاع کلاً در دادگاه ها به عمل می‌آمد اما بعد از تصویب قانون مذکور، اداره ثبت اسناد و املاک هم تحت شرایطی صالح به رسیدگی به درخواست افراز املاک مشاع شناخته شد.

برای افراز، چه در اداره ثبت و چه در دادگاه، تمامی مالکین مشاع میبایست به عنوان خواهان یا خوانده در پرونده مطرح باشند. مثلاً اگر یکی از مالکین مشاع درخواست افراز داشته باشد، اسم و مشخصات سایر مالکین مشاعی، میبایست در فرم مربوطه (درخواست، دادخواست و …) قید گردد.

با توجه به رشد قیمت مسکن در سال های اخیر و کاهش قدرت خرید مردم یکی از روش های محبوب خرید و فروش املاک پیش فروش مسکن است. هرچند این روش برای خریداران ویژگی‌های مثبت زیادی دارد. اما در این بین باید به موضوع فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان و ملک و ساختمان توجه کرد.

قانون پیش فروش آپارتمان

شروع فرآیند معامله پیش فروش مسکن بر اساس قانون تصویب شده توسط مجلس شورای اسلامی به این گونه است که پس از صدور پروانه‌‌ی ساختمان توسط شهرداری، برای هر یک از واحد ها شناسنامه فنی مستقل تنظیم می‌گردد که در آن مشخصات کامل و ملحقات هر واحد به طور دقیق اشاره شده است.

در مرحله بعد فروشنده اقدام به اخذ مجوز انتشار آگهی از مراجع قانونی می‌کند و پس از دریافت آن شروع به تبلیغات در روزنامه‌ها و مراکز اطلاع‌‌رسانی می‌کند. طبق قانون، تنظیم قرارداد پیش فروش مسکن باید در دفاتر اسناد رسمی صورت پذیرد.

وظیفه مشاوران املاک در این قانون انجام مذاکرات اولیه و ابتدایی، معرفی فروشنده و خریدار و مورد معامله است. پس از توافق طرفین معامله برای قرارداد، برای تنظیم سند رسمی به دفترخانه ارجاع داده می‌شوند.

طبق این قانون مشاورین املاک نمی‌‌توانند خود اقدام به تنظیم قرارداد و رد و بدل ثمن معامله نمایند زیرا شرایط صحت معامله در آن زیر سوال است و اگر این مسئله اتفاق بیفتد طبق قانون جرم محسوب می‌شود.

از سوی دیگر در قانون تصویب شده ضمانت اجرایی خوبی نیز در نظر گرفته شده است تا خریدار و فروشنده، معامله‌ی کاملی داشته باشند.

زیرا ضمانت اجرای ریالی و کیفری را شامل می‌شود. گفتنی است اگر فروشنده بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا مجوز انتشار آگهی مبادرات به انجام پیش فروش و دریافت ثمن معامله کند طبق قانون وضع شده از سه ماه تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر مبالغ دریافتی جریمه خواهد شد.

اعتبار قرارداد پیش فروش آپارتمان

برای پیشگیری از کلاهبرداری در پیش فروش مسکن در ماده دو قانون پیش فروش مسکن آمده است که باید حداقل موارد زیر تصریح شود تا اعتبار قرارداد تضمین شده و شرایط صحت معامله برقرار باشد:

1- اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی؛

‌2- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک؛

3- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری؛

4- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است؛

5- بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت(ثمن معامله)؛

6- شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی؛

‌7- زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی؛

‌8- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله؛

‌9- تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی؛

10- معرفی داوران؛

‌11- احکام مذکور در مواد (‌6)، (‌٧) و (‌٨) و تبصره آن، (‌٩)، (‌١١)، (‌١٢)، (‌١4)، (‌١6) و (‌٢٠) این قانون.

دعاوی پیش فروش آپارتمان

از آنجایی که در پیش‌فروش آپارتمان معمولا زمان تحویل براساس شرایط موجود و اعلام سازندگان و سرمایه‌گذاران به صورتی زمانی در آینده مشخص می‌شود، بنابراین بهای آپارتمان به صورت مرحله به مرحله و اقساطی پرداخت می‌شود.

در نتیجه باید به صورت کاملا شفاف مشخص شود که چه مبالغی به صورت نقد یا چک در چه تاریخ‌هایی باید در کدام مرحله از کار پرداخت شود. براساس قانون پیش فروش آپارتمان هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی باید حداقل 10 درصد قیمت کل پرداخت شود.

مابقی مبلغ که قرار است به صورت اقساطی از سوی پیش‌خریدار به پیش‌فروشنده پرداخت شود باید در تاریخ‌های مشخص براساس میزان پیشرفت کار باشد.

اگر پیشرفت کار طبق توافق و قرارداد مکتوب امضا شده نباشد، خریدار می‌تواند دیرتر از زمان مقرر اقساط خود را پرداخت کند. از سمت دیگر اگر در پیش‌فروش آپارتمان، پیش‌خریدار با توجه رعایت مفاد قرارداد، در زمان مقرر اقساط خود را پرداخت نکرده و ظرف یک ماه نیز آن را جبران نکند، قرارداد می‌تواند از سوی مالک فسخ شود.

این مسئله را نمی‌توان در زمره ی کلاهبرداری پیش فروش مسکن محسوب کرد. عمل نکردن به تعهدات امکان دارد از سوی هر دو طرف معامله صورت پذیرد.

به طور مثال خریدار بعد از پرداخت ثمن معامله، قسط‌های خود را دیر پرداخت کند و یا پرداخت نکند و از طرفی فروشنده بعد از دریافت ثمن معامله بر سر قول خود در مورد زمان تحویل نماند یا یکی از بندهای مورد توافق را نقض کرده باشد و شرایط صحت معامله و اعتبار قرارداد را زیر سوال ببرد.

اگر معامله در دفاتر رسمی انجام پذیرد قانون گذار تمامی این شبهات را در نظر گرفته و با مراجعه به قرارداد می توان به راحتی مسئله مورد اختلاف را حل نمود و پرداخت خسارت قانونی صورت پذیرد.

بهترین روش توصیه شده در این شرایط برای ماندگاری اعتبار قرارداد، ایجاد سازش میان دو طرف است. معمولا مشاور املاک یا فردی به عنوان داور در قرارداد معرفی می شود که با کمک این شخص می‌توان راه مذاکره و توافق را پیش برد تا ضمن به توافق رسیدن طرفین، اعتبار قراردارد نیز حفظ شود.

اگر توافق صورت نپذیرفت می‌توان با توجه به قرارداد و استناد به آن، طرح دعوا نمود و شکایت خود را در مراجع قانونی و قضایی ثبت و پیگیری کرد. نقش قرارداد کامل و  قانونی در این موارد کاملا پر رنگ است و اگر دو طرف به درستی معامله کرده باشند، فرد بازنده باید از طریق پرداخت خسارت قانونی، رأی دادگاه را اجرا کند و جبران مال نماید.

یکی دیگر از مواردی که معمولا در پیش‌فروش آپارتمان موضوع مناقشه میان پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار بوده و مشکلات بعدی را رقم زده، متراژ و مساحت آپارتمان است. از آنجایی که معمولا متراژ نهایی با توجه به شرایط نسبت به آنچه در مرحله‌ی اول پیش‌فروش آپارتمان اعلام می‌شود، تفاوت دارد بنابراین قانون در این بخش نیز ضوابط شفافی دارد.

اگر میزان اختلاف مساحت تا 5 باشد مشکلی نیست و هیچکدام از طرفین معامله نمی‌توانند اعتراضی داشته باشند. اما اگر محل اختلاف بیش از 5 متر باشد، آنگاه پیش‌خریدار می‌تواند درخواست فسخ معامله را بدهد یا اینکه برای پرداخت مبلغ بیشتر توافق کنند.

در نهایت پیش‌فروشنده باید خسارات وارده به پیش‌خریدار را جبران کرده یا با او توافق کند و رضایتش را بگیرد.

کلاهبرداری در پیش فروش مسکن

در بالا اشاره شد پیش فروش خانه ضمن مزیت‌های بسیار زیاد برای خریداران، خطرهایی نیز برای آن‌ها به همراه دارد. از آنجایی که مورد معامله قابل رویت نیست باید نکات بیشتری را در این نوع خرید و فروش مورد ارزیابی قرار گیرد که کلاهبرداری در پیش فروش مسکن صورت نپذیرد تا کار به دعوای حقوقی نرسد.

پیش فروش مسکن بدون ایراد نیست و باعث کلاهبرداری‌های بسیار زیادی شده است. مراجع قضایی در گزارش‌های متعدد خود در مورد شگردهای کلاهبرداران توضیحات زیادی داده است و سعی بر این دارد تا با روشن کردن هرچه بیشتر خریداران، آن ها را به سمت قراردادی امن سوق دهد.

دفاتر اسناد رسمی طبق قانون مسئول ثبت قرارداد پیش فروش ملک هستند؛ اعتبار قرارداد و شرایط صحت معامله در آنجا تضمین شده است و به راحتی می توان ثمن معامله را جابجا کرد. اما کلاهبرداران می دانند هنگامی که این خرید و فروش در جایی خارج از دفاتر یعنی مشاورین املاک صورت پذیرد، نظارت بر رفتار و عملکرد آن ها به سطح پایینی کاهش می‌یابد.

کلاهبرداران می‌دانند که در نظام قضایی و حقوقی کشور معاملات غیر رسمی نظیر قولنامه و بیعنامه دارای اعتبار قرارداد بوده و در محاکم قضایی نیز قابل استناد است تا از این راه سوء استفاده کرده و ضمن دریافت ثمن معامله، خانه های خود را به چند نفر بفروشند و به همین راحتی کلاهبرداری در پیش فروش مسکن صورت می‌پذیرد.

فروشنده تمام مدارک و اطلاعات ساختمان را در اختیار خریدار قرار می‌دهد تا آن را بررسی کند. خریدار با وسواس خاصی بررسی های لازم شرایط صحت معامله را انجام می‌دهد. اما خبر ندارد با اینکه تمام مدارک کامل است فروشنده نیت شوم دیگری در سر دارد.

چون معامله در دفاتر رسمی صورت نپذیرفته و نظارتی وجود ندارد، اعتبار قرارداد کاهش می‌یابد و فروشنده یک ملک را به چند نفر دیگر فروخته است یا می‌خواهد بفروشد.

قابل ذکر است اسناد غیر رسمی عامل اصلی فروش یک ملک به چندین نفر می باشد. تا زمانی که مالباختگان متوجه کلاهبرداری شوند فروشنده تمام کارهای خود را کرده و از کشور خارج شده است.

روش‌های کلاهبرداری در پیش فروش مسکن

- در یکی از گزارش‌های نیروی انتظامی آمده که در بررسی اظهارات مالباخته مشخص شد فردی سودجو، یک واحد آپارتمان را در شهر نیشابور ضمن دریافت ثمن معامله به وی پیش فروش کرده، اما اقدام به فروش آپارتمان به فرد دیگری کرده و همین مسئله باعث بروز مشکلاتی برای طرفین شده است و باید پرداخت خسارت قانونی صورت پذیرد.

- در گزارش دیگری آمده است که در منطقه گیشا تهران با وجود صدور کد رهگیری برای پیش فروش مسکن، یک ملک به چند نفر فروخته شده و مبلغلی بالغ بر 80 میلیارد تومان توسط این فرد کلاهبرداری شده است. این کلاهبردار با سوء استفاده از دسترسی به اطلاعات سامانه فروش املاک، از طریق تغییر دادن کدپستی ثبت شده در سیستم صدور کد رهگیری، اقدام به صدور مبایعه نامه های مختلف با کد رهگیری رسمی برای واحدهای ساختمان خودش شده است.

- طبق گفته‌ی مالباختگان این کلاهبردار با روش خاص خود، شرایط صحت معامله را ایجاد کرده و یک واحد آپارتمان خود را به طور همزمان تا 8 نفر نیز فروخته و بعد از دریافت ثمن معامله اکنون متواری شده است. مالباختگان در مراجه قضایی در تلاش برای پرداخت خسارت قانونی خود هستند.

- از دیگر روش‌های کلاهبرداری در پیش فروش مسکن می‌توان به فروش مال غیر اشاره کرد. باید توجه داشت که شخص فروشنده اهلیت فروش را داشته باشد. بعضی از افراد با جعل و ساختن سند تقلبی اقدام به پیش فروش مسکن متعلق به سایر افراد می کنند، بدون اینکه آنها اطلاعی از چنین معامله ای داشته باشند. بهتر است هنگام پیش فروش مسکن تمام مداراک شناسایی و قانونی ارائه شده توسط فروشنده به خوبی مورد بررسی قرار گیرد تا این نوع کلاهبرداری صورت نپذیرد.

راهکارهای قانونی برای مواجه با کلاهبرداری در پیش فروش مسکن

وقتی اعتبار قرارداد از بین می رود اولین و بهترین راه برای مقابله با کلاهبرداری شکایت از فرد در نزد دستگاه قضایی و درخواست برای پرداخت خسارت قانونی است.

درصورتی‌که نیت طرح شکایت یا دعوایی را دارید قبل از طرح آن بهتر است به یک وکیل دادگستری مراجعه کرده و از مشاوره او بهره‌مند شوید و تا جایی که ممکن است طرح یک دعوا یا شکایت را نیز به وکلا واگذار کنید تا ضمن تخصصی شدن نحوه طرح این شکایت از هدر رفت وقت و هزینه خود نیز پیشگیری کرده باشید و مطمئن شوید پرداخت خسارت قانونی انجام می‌شود.

چرا که در بسیاری از شکایت‌ها، بعد از یک اشتباه دیگر فرصت جبران وجود نخواهد داشت و ممکن است به دلیل نا آگاهی از قوانین از رسیدن به حق خود برای همیشه محروم بمانید و پرداخت خسارت قانونی مشمول شما نشود.

نحوه شکایت از جرم کلاهبرداری به این صورت است که شخصی که مورد کلاهبرداری واقع شده است، باید مراتب را به دادسرای محل وقوع جرم اطلاع دهد. شاکی پس از تنظیم شکایت کلاهبرداری باید به دادسرای محل وقوع جرم مراجعه نماید با طرح شکایت در دادسرا پرونده باید به نظر معاون دادستان برسد.

پرونده برای تعدادی تحقیقات مقدماتی و گرفتن اظهارات شاکی به کلانتری محل وقوع جرم ارجاع داده می‌شود. در این مرحله باید درمورد تصمیم دادگاه منتظر ماند و پرداخت خسارت قانونی را از آن طریق پی گرفت.

کلانتری با توجه به دستورات و وظایف محول شده تحقیقات مورد نیاز را در مدت معینی انجام و پرونده را به دادسرا بازگشت می‌دهد. بعد از ارجاع پرونده و ثبت آن، پرونده به شعبه ارسال می‌شود.

بازپرس پرونده در ابتدا شاکی پرونده را احضار و در مورد شکایت او سوالاتی را مطرح می‌کند و سپس از او سوال می‌شود از چه افرادی شکایت دارد و دلایل خود را ارائه نماید که در اینجا قاضی با صلاحدید و  بررسی دلایل و مدارک، متهم را احضار می‌نماید. در صورت اثبات جرم می‌توان درخواست پرداخت خسارت قانونی کرد.

جرم پیش فروش آپارتمان بدون تنظیم سند رسمی

بر اساس ماده 18 آیین نامه پیش فروش ساختمان، اقدام به پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و اگر فردی تخلفی در این زمینه داشته باشد مطابق قانون با وی برخورد قانونی خواهد شد.

بر این اساس اگر فردی بدون اخذ مجوز از وزارت راه و شهرسازی که بر اساس آیین نامه مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش فروش تعیین شده اقدام به پیش فروش ملک یا املاک خود کند به حبس از 91 روز تا یک سال‌ یا جزای نقدی 2 تا 44 برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شود.

شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان

فسخ قرارداد موضوعی حقوقی پیچیده‌ای است. در صورت مطابقت نداشتن ساختمان احداث شده با شرایط و اوصاف مورد طرفین که در قرارداد پیش فروش ساختمان قید شده است، در قانون پیش فروش ساختمان با وجود شرایطی به پیش خریدار حق فسخ قرارداد اعطا شده که این مقررات با مقررات قانون مدنی متفاوت است.

برای نمونه در قانون مدنی، اگر مساحت ساختمان فروخته شده کمتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد، خریدار حق فسخ قرارداد را دارد و چنانچه مساحت بیشتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد، گاهی فروشنده حق فسخ دارد (مواد 355،384 و 385 قانون مدنی).

اما طبق قانون پیش فروش ساختمان اگر مساحت ملک بر اساس صورت مجلس تفکیکی بیش از 5 درصد کمتر از مساحت توافق شده (کمتر از 95 درصد توافق شده) باشد، در این صورت قانونگذار به پیش خریدار حق فسخ قرارداد یا درخواست خسارت داده است. همچنین در صورت اضافه شدن مساحت ملک مازاد بر آنچه در قرارداد پیش فروش ساختمان پیش‌بینی شده است.

چنانچه این مقدار تا 5 درصد مازاد بر مساحت پیش‌بینی شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد و باید قیمت مقدار اضافی را پرداخت کند، ولی اگر مقدار مازاد بیش از 5 درصد مساحت یاد شده باشد پیش‌خریدار حق فسخ دارد.

مبلغ جریمه فسخ قرارداد پیش فروش خرید ملک

مبلغ جریمه فسخ قرارداد خرید ملک بستگی به قراردای که که بین دو طرف بسته شده است بستگی دارد. اینکه چه شرایطی حکم فرما باشد یه روز عقد قرارداد و بندهایی که به توافق رسیده اید بستگی دارد.

جمع بندی

- اگرچه پیش فروش مسکن برای بسیاری از خریداران به دلیل قیمت پایین‌تر وسوسه‌انگیز و سودمند است اما باید از هرگونه شتاب زدگی پرهیز کرد.

- با توجه به رشد قیمت مسکن در سال های اخیر و کاهش قدرت خرید مردم یکی از روش های محبوب خرید و فروش املاک پیش فروش مسکن است. هرچند این روش برای خریداران ویژگی‌های مثبت زیادی دارد. اما در این بین باید به موضوع فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان و ملک و ساختمان توجه کرد.

- وقتی پیش فروشی از سمت مشاورین املاک به خریدار معرفی می شود و هنگامی که شرایط مورد پسند واقع گردید، این زمان باید تمام حواس را معطوف به معامله‌ای قانونمند کرد و پس از توافق برای ثبت قرارداد به دفاتر رسمی مراجعه نمود.

- همانگونه که گفته شد و به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است پیش فروش ملک پس از کسب جوازهای لازم از شهرداری و طی مراحل روزنامه رسمی توسط فروشنده باید در دفاتر اسناد رسمی کشور صورت پذیرد.

- فسخ پیش فروش آپارتمان و ملک شرایط متفاوتی دارد. هنگام درخواست فسخ پیش فروش آپارتمان و ملک به مفاد درون قرارداد باید مراجعه شود که طرفین امضا کرده‌اند.

- نکته قابل تأمل دیگر بررسی مدارک و اطلاعات مورد معامله است. به یاد داشته باشید تمام موارد مربوط به جزئیات پیش فروش در متن ذکر شود تا ضمن اعتبار قرارداد در مراحل بعدی با فروشنده به مشکلی برنخورید و بتوانید پرداخت خسارت قانونی را دنبال کنید.

- حواستان باشد در متن قرارداد حتما به زمان تحویل واحد مسکونی، ثمن معامله و تاریخ پرداخت قسط‌های مورد معامله و شرایط فسخ پیش فروش آپارتمان اشاره شده باشد.

قانون پیش فروش ساختمان در سال ١٣٨٩ به‎ دلیل بالا رفتن حجم اختلافات میان مردم در مورد مسایل پیش‎خرید و پیش‏فروش ملک، تصویب شد.

مطابق با ماده یک قانون پیش‎فروش ساختمان، «هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‎فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‎‌خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.تبصره اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چاارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد، اقدام به پیش‌فروش ساختمان کنند؛ ‌سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به ‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد. مستاجران اراضی اعم از ملکی، دولتی و موقوفه که به‌ موجب سند رسمی، حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.»
مطابق با ماده ٣ قانون پیش‎فروش ساختمان، ثبت قرارداد پیش‎فروش الزامی است. بر اساس این ماده، «قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (‌٢) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.»

ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی قرارداد پیش‎فروش 
مطابق با ماده ٢٣ قانون پیش‎فروش ساختمان «اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‎فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی کنند، به حبس از ‌٩١ روز تا یک‌ سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
تبصره جرایم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود؛ مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف می‌شود.»

چه کسانی می‎توانند پیش‎فروش ساختمان را انجام دهند؟
مطابق با قانون پیش‎فروش ساختمان، مالک رسمی ملک، پیش‎خریدار ساختمان، مستأجر زمین در صورت داشتن حق احداث بنا و سازنده ملک، حق پیش‎فروش دارند.

چه مطالبی باید در قرارداد پیش‎فروش ساختمان نوشته شود؟
اسم و مشخصات طرفین به‎صورت کامل؛ مشخصات دقیق ملک همراه با پلاک ثبتی؛ مشخصات فنی ساختمان که واحد در آن احداث می‎شود؛ زمان تحویل ساختمان به‎طور دقیق؛ قیمت مورد معامله و نحوه پرداخت اقساط؛ شماره قبوض اقساط و معرفی داور در صورت بروز اختلاف، باید در قرارداد پیش‎فروش ساختمان نوشته شود.
 
مهمترین تعهدات پیش‎فروشنده و پیش‎خریدار
مهمترین تعهدات پیش‎فروشنده شامل رعایت کلیه اصول ایمنی، بهداشتی و محیط زیستی؛ ثبت رسمی قرارداد پیش‎فروش؛ اخذ مجوز تبلیغ و آگهی پیش‎فروش؛ ساختن بنا مطابق با نقشه ساختمان؛ تحویل به‎موقع ساختمان؛ اخذ بیمه‎نامه کیفیت ساختمان؛ پرداخت به‎موقع دستمزد کارگران؛ اخذ مفاصاحساب؛ عدم واگذاری تعهدات خود به فرد دیگری بدون رضایت پیش‎خریداران؛ اخذ گواهی پایان کار؛ تفکیک و تنظیم سند رسمی تقسیم‎نامه و تسویه‎حساب با تمامی تأمین‎کنندگان تجهیزات ساختمان است. تعهد پیش‎خریدار نیز به معنای پرداخت اقساط وی در موعد مقرر است. ماده ١6 قانون پیش‎فروش ساختمان در مورد عدم پرداخت اقساط در موعد مقرر می‎گوید «در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار کند تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوق اقدام کند. در غیر این صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.»

حل و فصل اختلافات در قرارداد پیش‎فروش
ماده ٢٠ قانون پیش‎فروش ساختمان مقرر می‎دارد «کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‎‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌‎الطرفین، یک داور با معرفی رییس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. در صورت نیاز، داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده کنند.»

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
بسیاری از پیش‎خریدهای ساختمان در مورد ساختمان‎هایی اتفاق می‎افتد که مالک زمین و سازنده، مشارکت در ساخت کرده‎اند. حال این سؤال مطرح می‎شود که اگر قرارداد مشارکت در ساخت به‎دلیل اختلافات میان سازنده و مالک، فسخ شود، تکلیف قرارداد پیش‎فروش چیست؟ در پاسخ به این سؤال باید این‌گونه بیان کرد که اگر سازنده بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت، حق پیش‎فروش را نداشته اما اقدام به این کار کرده، در این فرض در صورت فسخ قرارداد مشارکت می‎بایست پیش‎خریدار برای دریافت پول خود به پیش‎فروشنده مراجعه کند. اما اگر سازنده طبق قرارداد مشارکت در ساخت، حق پیش‎فروش را داشته باشد، در این صورت با وجود فسخ قرارداد مشارکت هیچ خللی در قرارداد پیش‎فروش ایجاد نمی‏شود و تعهد سازنده به مالک یا مالکان ملک منتقل می‎شود.

توصیه‎های قانونی لازم به پیش‏خریداران ملک
این روزها قراردادهای پیش‎فروش، یکی از پردردسرترین قراردادهای ملکی است. اما اگر اطمینان کامل به پیش‎فروشنده دارید، لازم است در زمان مناسب، اقدام به پیش‎خرید ملک کنید و هرچقدر این زمان به انتهای اجرا و تکمیل ساختمان نزدیک‎تر باشد، بهتر است. همچنین باید تحقیقات لازم را در مورد اعتبار سازنده و مالکان ملک انجام داده و در تمامی مراحل ساخت، از پیشرفت کار و بررسی میزان تخلفات ساختمانی احتمالی نیز مطلع باشید. یکی از اقدامات مهم در زمان پیش‎خرید ملک، اخذ استعلام ثبتی ملک است. چرا که اگر ملک در رهن بوده یا توسط مراجع قضایی در بازداشت باشد، قرارداد پیش‎خرید ملک معتبر نیست. حتما در تنظیم قرارداد پیش‎خرید ملک، وجه التزام مناسبی را در نظر بگیرید که به نوعی جنبه بازدارنده داشته باشد. همچنین در هنگام پیش‎خرید ملک حتماً رضایت مالک و سازنده را اخذ کنید و بخواهید که هر دو نفر برگه قرارداد را امضا کنند.

توصیه‎های قانونی لازم به پیش‎فروشندگان ملک
مطابق با قانون پیش‎فروش ساختمان، پیش‎فروش ملک حتماً می‎بایست از طریق تنظیم سند رسمی انجام شود و عدم انجام این کار از نظر قانون جرم محسوب می‎شود. بهتر است قبل از تنظیم، فروشنده از وضعیت مالی و تمکن خریدار اطمینان حاصل کند که توانایی پرداخت اقساط را داشته باشد. لازم است در قرارداد شرط شود که در صورت عدم پرداخت اقساط توسط خریدار، قرارداد فسخ شود. نکته مهم این است که حق واگذاری ملک به فرد دیگر توسط خریدار، محدود شود تا از بروز مشکلات در آینده جلوگیری شود.

حتما شما هم در گوشه و کنار شهر ساختمان هایی را دیده اید که از ظاهرشان پیداست ده ها سال از عمرشان می گذرد. حتی برخی از این ساختمان ها به قدری فرسوده شده اند که هر لحظه ممکن است روی سر ساکنانش خراب شود.

یکی از مشکلاتی که گاهی محیط صمیمانه آپارتمان ها را بر هم می زند، اختلاف مالکان واحدهای یک ساختمان درباره نوسازی آن است. اگر این اتفاق در ساختمان شما هم رخ داده است، با ما همراه باشید.

اگر با همسایگان برای نوسازی ساختمان به مشکل برخورده اید، باید بدانید راهکار حل این مشکل مراجعه به شورای حل اختلاف است؛ به این ترتیب که فرد خواهان نوسازی ساختمان، باید دادخواست خود مبنی بر «تمایل به نوسازی را به شورای حل اختلاف ارایه دهد.
شورا نیز بعد از بررسی، موضوع را برای رسیدگی تخصصی، به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. به این ترتیب، پای کارشناسان به دعوای نوسازی باز می شود. 

در این زمان است که تشخیص نهایی فرسودگی ساختمان به سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری سپرده می شود. کارشناسان تشخیص می دهند که آیا عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده است یا خیر.

موافقت کارشناس دادگستری با بازسازی ساختمان در صورت تشخیص ضرر مالی و جانی

به عبارت دیگر، اگر کارشناسان تشخیص دهند که ادامه زندگی در ساختمان، خطر یا ضرر مالی و جانی به همراه دارد، با بازسازی آن موافقت می کنند.
البته گاهی میان کارشناسان نیز بر سر نوسازی، اختلاف نظر ایجاد می شود. در این مواقع، قاضی رأی را بر اساس نظر اکثریت کارشناسان صادر می کند. بنابراین به نظر می رسد اگر مالکان یک ساختمان بر سر تجدید بنای آن دچار اختلاف شده اند، بهتر است هر چه زودتر بحث و جدل را کنار بگذارند و کار را به کارشناسان رسمی دادگستری بسپارند. مسلماً این بحث و جدل ها جز ایجاد کدورت میان همسایگان نتیجه دیگری ندارد.

مالکان می توانند کارشناسان را انتخاب کنند

نکته مهم دیگر در این باره این است که برابر قانون، مالکان می توانند کارشناسان را انتخاب کنند. اگر هم مالکان ساختمان برای انتخاب کارشناس تفاهم نداشته باشند، وزارت مسکن و شهرسازی، با درخواست مدیر یا هیأت مدیره، خود به انتخاب کارشناس می پردازد و به این ترتیب، به همه دعواها پایان می دهد.
به خاطر داشته باشید مدیر ساختمان نیز می تواند نماینده همه ساکنان برای اجرای طرح نوسازی باشد. بنابراین سعی کنید فردی لایق و امین را برای مدیریت ساختمان تان انتخاب کنید.

حکم دادگاه، پایان بحث ها

نکته مهم در این باره آن است که قانونی که اجازه تجدید بنای فرسوده را به موافقان می دهد، «قانون تملک آپارتمان ها است.
ماده 13 این قانون مقرر کرده است: «در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند بر اساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکانی که از همکاری خودداری می ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند.

حقوق مخالفان نوسازی

ساکنان مخالف نوسازی هم باید بدانند که قانون، حق آنها را نادیده نگرفته است. در واقع، حتی اگر کارشناسان رسمی دادگستری، حق را به موافقان تجدید بنا بدهند و رأی نوسازی ساختمان از سوی قاضی صادر شود، باز هم قانون برای مخالفان نوسازی حق و حقوقی قائل است و موافقان هم نمی توانند بدون تأمین مسکن یا محل زندگی برای ساکنان مخالف، نوسازی آپارتمان را آغاز کنند.
بنابراین موافقان برای شروع نوسازی باید مسکنی متناسب با شأن همسایه های مخالف تهیه کنند و بعد از نقل مکان آنها به خانه جدید، دست به کار نوسازی ساختمان شوند.
با این حکم، قانون پیشاپیش به یک بهانه مخالفان پاسخ داده است، زیرا بعضی از مخالفان، نداشتن پول کافی برای اجاره مسکن تا پایان نوسازی را دلیل مخالفت شان اعلام می کنند. به این ترتیب، قانون علاوه بر توجه به حقوق آنان، این بهانه را نیز از دست شان گرفته است.
از طرف دیگر، مخالفان تجدید بنا هم نباید دل شان را به این امکان خوش کنند، چون همیشه وضع به همین منوال نیست و بعد از این که عملیات بازسازی به پایان برسد و سهم هر یک از واحدها (هم موافقان و هم مخالفان) و هزینه های بازسازی مشخص شود، سهم مالکان مخالف و مبلغی که برای اجاره مسکن برای آنها پرداخت شده است، از آنها پس گرفته می شود.
اگر هم این افراد توانایی پرداخت بدهی شان را نداشته باشند، راهکاری قانونی موجود است: در چنین مواردی، ساکنان طلبکار می توانند حکم توقیف اموال بدهکار را بگیرند.

امکان توقیف اموال، ضمانت اجرای پرداخت بدهی ساکنان بدهکار ساختمان

برای پرداخت شدن بدهی و در صورت دریافت حکم توقیف اموال، همان ملکی که نوسازی شده است، توقیف می شود تا ساکنان طلبکار بتوانند طلب خود را وصول کنند.
گاهی پس از انجام تمام اقدام های قانونی و تدابیری که قانون اندیشیده است، باز هم بعضی مخالفان تجدید بنا، آپارتمان خود را ترک نمی کنند و بر نظر خود اصرار نابجا می ورزند.
در اینجا، قانون از قوه قهریه استفاده می کند و این اختیار را به مدیر ساختمان می دهد که با مالک متخلف برخورد کند. در این مواقع، با درخواست مدیر یا مدیران ساختمان، رییس دادگستری یا رییس مجتمع قضایی محل، دستور تخلیه آپارتمان این فرد را صادر می کند.