من طلسم...

من طلسم

هر چه دادن باختم

کاش باشد دنیایی که انتظارش می کشم

گر بگیرند بیشتر از اینان ز من

کاش بگذارند بماند

دنیایی که با تو در ذهنم ساختم

ذره ذره کم می شود ای ماه من از پیکرم

هیچ گر نماند ز جسمم

ذره ای هم نماند بعدِ تو ز من

متن از: مصطفی رسولی

خلع ید، عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول مانند خانه، مغازه یا زمین، علیه متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می‌کند و از دادگاه می‌خواهد که به روند تصرف غیرمجاز متصرف پایان بخشیده و ملک او را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهد.

به گزارش مجله شبانه باشگاه خبرنگاران، لازم به ذکر است که امروزه شوراهای حل اختلاف به این موضوع رسیدگی می‌کنند. نحوه طرح دعوی نیز به این نحو است که مالک مال غیرمنقول با در دست داشتن سند مالکیت به شورای حل اختلاف محل وقوع مال غیرمنقول مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید به طرفیت (علیه) متصرف که در اصطلاح غاصب تلقی می‌شود، حق خود را مطالبه می‌کند.

شرط اصلی برای طرح دعوای مذکور، داشتن مالکیت بلامنازع است؛ به این معنا که مالک باید سندی در دست داشته باشد که مالکیت او را به طور کامل ثابت کند. در صورتی نیز که فرد واقعا مالک باشد اما مدرکی برای اثبات آن نداشته و طرف مقابل نیز ادعای مالکیت را قبول نداشته باشد، ابتدا مدعی مالکیت باید به دادگاه مراجعه و دعوای اثبات مالکیت مطرح کند و سپس با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت، دعوای خلع ید در شورای حل اختلاف مطرح کند.

رسیدگی فرجامی از لحاظ قانونی عبارت است از تشخیص منطبق بودن یا منطبق نبودن رای مورد درخواست فرجامی باموازین شرعی و مقررات قانونی که قانونگذار در ماده 366 قانون آیین دادرسی مدنی بدان پرداخته است.

آرای قابل فرجام‌خواهی

اصل بر قطعیت احکام دادگاه‌های عمومی و انقلاب است؛ بنابراین هر حکمی که از دادگاه بدوی یا تجدیدنظر صادر شود، قابل فرجام‌خواهی نخواهد بود.

آرای قابل فرجام بر دو قسم هستند:

1- آرای قابل فرجام‌خواهی صادرشده از دادگاه‌های بدوی.

2- آرای قابل فرجام‌خواهی صادرشده از دادگاه‌های تجدیدنظر.

آرای قابل فرجام‌خواهی که از دادگاه‌های بدوی صادر شده‌اند به موجب ماده 367 قانون آیین دادرسی مدنی، آرای دادگاه‌های بدوی که به علت عدم درخواست تجدیدنظر قطعیت یافته، قابل فرجام‌خواهی نیست؛ مگر در موارد زیر:

الف احکام:

1 احکامی که خواسته آن بیش از مبلغ 20 میلیون ریال باشد.

2 احکام راجع به اصل نکاح و فسخ آن، طلاق، نسب، حجر، وقف، ثلث، حبس و تولیت.

ب قرارهای زیر مشروط به اینکه اصل حکم راجع به آنها قابل رسیدگی فرجامی باشد:

مطالبه‌ اجرت‌المثل کارهای انجام‌گرفته توسط زوجه در منزل، مشروط به طلاق و جدایی او از زوج نیست؛ بلکه همانند مهریه، مطالبه اجرت‌المثل زوجه در صورت ادامه رابطه زوجیت نیز ممکن است.

از جمله اصول حاکم بر روابط مالی زن و شوهر در حقوق اسلام و ایران، اصل استقلال مالی زن شوهردار در اموالش است. مطابق این اصل، زن می‌تواند در اموال خود از جمله مهریه یا جهیزیه، آزادانه هر تصرفی که می‌خواهد، چه تصرف مادی و چه تصرف حقوقی انجام دهد. 
مثلا اموالش را بفروشد، اجاره دهد، به رهن بانک بگذارد یا از آنها استفاده‌ غیرمالی کند. 
شوهر، حق هیچ گونه مداخله در اموال و دارایی‌های زن را ندارد و این موضوع که وی را رییس خانواده بدانیم، توجیه‌کننده‌ مداخله‌ وی در اموال زن نیست.  ماده 1118 قانون مدنی نیز صریحا می‌گوید: زن مستقلا می‌تواند در دارایی خود هر تصرفی را که می‌خواهد بکند.
از طرفی می‌دانیم که این فقط اشیای مادی نیستند که ارزش مالی دارند، بلکه کار انسان‌ها نیز می‌تواند منشا ارزش مالی باشد. 
کار اقتصادی زن هم بنا بر همین ارزش، جزیی از اموال وی محسوب می‌شود و وی به لحاظ حقوقی و قانونی مجبور نیست به رایگان در خانه‌ مشترک خانواده کار کند مگر کاری که عرف جامعه آن را به اقتضای حسن معاشرت و کمک به بنیان خانواده، وظیفه‌ حتمی او به شمار آور.د مثلا داشتن اخلاق نیکو با دیگر اعضای خانواده از جمله وظایف عرفی اوست و برای آن نمی‌تواند مزدی از شوهر مطالبه کند.
اما در مورد سایر کارها، زن قانوناً می‌تواند با وجود شرایطی که خواهد آمد، برای کارهایی که در منزل شوهر خود انجام می‌دهد، مطالبه‌ حق‌الزحمه کند؛ اگرچه اخلاق اقتضای دیگری داشته باشد. 
منشا امکان مطالبه‌ حق‌الزحمه، یک ضابطه کلی است بر اساس ماده 336 قانون مدنی ما که اختصاص به روابط مالی زن و شوهر ندارد، هر گاه کسی برحسب امر دیگری اقدام به عملی کند که عرفاً برای آن عمل، اجرتی بوده یا آن شخص عادتاً مهیای آن عمل باشد، عامل، مستحق اجرت عمل خود خواهد بود مگر اینکه معلوم شود قصد تبرع (رایگان انجام دادن) داشته است. 
بر اساس همین اصل کلی، در تبصره‌ این ماده این‌گونه ذکر شده است که چنانچه زوجه کارهایی را که شرعا به عهده‌ وی نبوده و عرفا برای آن کار اجرت‌المثل باشد، به دستور زوج و با قصد عدم تبرع انجام داده باشد و برای دادگاه نیز ثابت شود، دادگاه اجرت‌المثل کارهای انجام‌گرفته را محاسبه و به پرداخت آن حکم می‌کند. (الحاقی به‌موجب قانون الحاق یک تبصره به ماده 336 قانون مدنی مصوب سال 1385)

کارهایی که شرع انجام آنها را بر زوجه واجب می‌داند، اجرتی ندارد
مطابق این تبصره، برای امکان دریافت اجرت‌المثل، چهار نکته باید در نظر گرفته ‌شود:
1- کارهایی که شرع انجام آنها را بر زوجه واجب می‌داند، اجرتی ندارد. اگر چه در قانون، مصادیق این کار‌ها ذکر نشده است، ولی مراجعه به متون فقهی شاید بتواند به کمک قضات در تشخیص مصادیق مورد اختلاف طرفین بیاید. 
مثلاً تمکین زوجه از زوج و انجام وظایف زناشویی شرعاً برعهده زوجه است. به فتوای یکی از مراجع تقلید، زن می‌تواند به شوهر خود بگوید من در برابر کارهایی که در خانه انجام می‌دهم، حتی شیری که به فرزند می‌دهم اجرت می‌گیرم.
2- عرف جامعه باید برای کاری که زوجه می‌خواهد در قبال آن حق‌الزحمه بگیرد، اجمالا اجرتی را در نظر بگیرد؛ بنابراین، مثلاً زوجه نمی‌تواند در قبال کارهای شخصی خود در خانه مطالبه‌ حق‌الزحمه کند.
3- کارهایی ممکن است دارای اجرت باشند که در راستای اجرای دستورات شوهر انجام گرفته باشد. چرا که اگر زن، بدون هیچ دستوری از جانب شوهر اقدام به انجام کاری کند و پیش از آن نیز به شوهر خود نگفته باشد که در قبال آن کار‌ها اجرت دریافت خواهد کرد، شواهد موجود، دال بر آن خواهند بود که زوجه آن کارها را رایگان انجام داده است و بنابراین نمی‌تواند حق‌الزحمه‌ای در قبال آنها از شوهر خود دریافت کند. 
ناگفته نماند اثبات این که زن، کاری را بنا به دستور شوهر انجام داده است، برعهده‌ وی خواهد بود. 
البته ذکر این نکته نیز ضروری است که منظور از دستور شوهر، فقط دستور صریح نیست بلکه اراده و خواست شوهر و حتی به تعبیری توقع شوهر به انجام امور، توسط خانم، در حکم دستور تلقی می‌شود.
4- آخرین نکته مهم آن است که زن، آن کارها را باید با قصد عدم تبرع انجام دهد، یعنی قبل از اقدام به انجام این کارها، قصدش این باشد که در قبال آنها از شوهر خود، حق‌الزحمه دریافت کند.

بنابراین حتی اگر سه شرط گذشته نیز رعایت شده باشند، یعنی کار زن وظیفه‌ شرعی وی نبوده، عرفا هم می‌توانسته دارای اجرت باشد، به دستور شوهر هم انجام شده ولی در عین حال وی انتظار هیچ اجرتی را از شوهر خود نداشته است و مجانا آن کارها را انجام می‌داده است، نمی‌تواند درخواست حق‌الزحمه کند. 
شایان ذکر است که به صورت کلی و مستقل از روابط زوجین، اثبات اینکه کسی برای دیگری رایگان کار می‌کند بر عهده‌ مدعی آن است و اوست که باید اثبات کند طرف مقابلش رایگان برای وی کار می‌کرده است؛ اما به عقیده عده‌ای، از آنجایی که در روابط زوجین، غالباً در خانواده‌های ایرانی، زن به تبعیت از اصول کلی اخلاقی، تبرعی و رایگان کارهای خانه را انجام می‌دهد، اماره‌ای به سود شوهر مبنی بر قصد رایگان انجام دادن کارها توسط زن ایجاد می‌شود و در نتیجه در این مورد نیز زن باید ثابت کند که آن کار‌ها را رایگان انجام نمی‌داده است. 
برخی دیگر نیز به استناد مفهوم ماده 265 قانون مدنی و نیز مفهوم ماده 30 قانون حمایت خانواده، موضوع اثبات انجام تبرعی امور توسط زوجه را به عهده زوج می‌دانند.
در پایان باید گفت که مطالبه‌ اجرت‌المثل کارهای انجام‌گرفته توسط زوجه در منزل، مشروط به طلاق و جدایی او از زوج نیست؛ بلکه همانند مهریه، مطالبه اجرت‌المثل زوجه در صورت ادامه رابطه زوجیت نیز ممکن است.

ممکن است جرمی علیه ‌شما رخ دهد و در پی این باشید که با شکایت از طرف مقابل، او را به پای میز محاکمه بکشانید و بدین‌نحو به حق ضایع‌شده‌ خود دست یابید. 

این حق مسلم هر شخصی است که اگر حقی از او ضایع شد، بتواند به مرجع قضایی مراجعه کرده و در پی احقاق حق خود باشد. اما واضح است که به‌صرف ادعا نمی‌توان کسی را به پای میز محاکمه کشاند.
یعنی اگر کسی ادعایی علیه دیگری مطرح می‌کند، باید دلایلی ارایه دهد تا به ‌کمک آنها دادگاه را نسبت به درستی ادعای خود قانع کند. 
شهادت، اقرار، سوگند و علم قاضی (که بر اساس قرائن موجود در پرونده به دست می‌آید) از مهمترین ادله‌ اثبات دعوا هستند.
قانونگذار برای برخی از جرایم، علاوه ‌بر دلایل عام پیش‌گفته، ادله‌ خاصی را به‌صورت جداگانه برای آنها در نظر گرفته است.
جنایات قتل و جنایات کمتر از قتل مانند ضرب‌ و جرح و نقص عضو، از مصادیق این جرایم هستند که علاوه‌ بر چهار دلیل پیش‌گفته، با دلیل خاصی به‌نام قسامه نیز اثبات می‌شوند. در واقع، قسامه یکی از دلایلی است که می‌توان با آن وقوع جنایات را اثبات کرد.

شرایط قَسامه 

مطابق قانون، قَسامه به سوگندهایی گفته می‌شود که شاکی برای اثبات جنایت عمدی یا غیرعمدی و متهم برای دفع اتهام از خود اقامه می‌کند. به‌ عبارت ‌بهتر، قسامه مجموعه‌ای از قسم‌ها است.

برای امکان اقامه‌ قسامه، دو شرط باید احراز شود تا بتوان مراسم قسامه را برگزار کرد:

لوث وجود داشته باشد

گاهی اوقات دلایل قاطع و مطمئنی بر ارتکاب جنایت توسط متهم وجود ندارد، ولی قرائن و نشانه‌های دیگری در پرونده وجود دارد که بر اساس آنها قاضی ظن و گمان پیدا می‌کند که متهم مرتکب یک جنایت شده است. به این حالت در اصطلاح حقوقی لوث گفته می‌شود.
به‌ عنوان نمونه تصور کنید که شخصی با یک چاقوی خونین بالای سر یک جنازه‌ آغشته به خون دستگیر شده و پس از آن نیز کشف شود که در گذشته برای این شخص پیام‌های تهدیدآمیز ارسال کرده است.
در این حالت هیچ ‌کس این فرد را در حال کشتن مقتول ندیده و خود او نیز منکر قتل است، ولی صحنه به‌ گونه‌ای است که باعث ایجاد ظن و احتمال ارتکاب قتل از سوی همین شخص می‌شود. 
در چنین حالتی قانونگذار به قاضی اجازه داده تا برای رفع ظن مراسم قسامه را اجرا کند. البته صرف حضور یک نفر در محل وقوع جنایت به‌تنهایی موجب تحقق لوث نمی‌شود.

هیچ دلیلی برای اثبات جنایت وجود نداشته باشد

منظور از این شرط آن است که شخص مدعی نتواند برای اثبات ادعای خود شاهدی معرفی کند و همچنین، خود متهم نیز اقرار به ارتکاب جنایت نکند. 
علاوه ‌بر این، قرائن و نشانه‌های موجود در پرونده هم نتواند موجب علم قاضی به ارتکاب جنایت شود. 
در چنین حالتی حتی اگر منکر (متهم) بر بی‌گناهی خود سوگند بخورد، باز هم قسامه ثابت خواهد شد.
بدین ‌ترتیب قسامه جزء آخرین ادله بوده و تنها وقتی قابل استناد است که هیچ ‌یک از ادله‌ دیگر (اقرار، شهادت) موجود نباشد و در صورت تعارض بین آنها، اقرار و شهادت بر قسامه تقدم دارد و قاضی باید بر اساس اقرار و شهادت رأی صادر کند.

مراحل اجرای قسامه

در صورتی که دو شرط بالا (وجود لوث و نبودن هیچ دلیلی برای اثبات جنایت) وجود داشته باشد، برای اجرای قسامه مراحل زیر به ترتیب باید طی شود:
ابتدا از متهم خواسته می‌شود که برای بی‌گناهی خود دلیلی ارایه دهد. اگر دلیلی بر بی‌گناهی خود ارایه دهد، حکم به بی‌گناهی او صادر می‌شود و دیگر نوبت به قسامه نمی‌رسد.
اگر متهم نتواند دلیلی برای اثبات بی‌گناهی خود ارایه ‌دهد، طبق ماده 317 قانون مجازات اسلامی مصوب سال 1392  شاکی می‌تواند دو کار انجام دهد:
1- خود قسامه را اقامه کند که در این صورت، جنایت اثبات می‌شود و متهم به قصاص یا پرداخت دیه محکوم می‌شود.
2- از متهم درخواست قسامه کند، که در این صورت، اگر متهم قسامه اقامه کند، حکم به بی‌گناهی او صادر می‌شود و شاکی دیگر نمی‌تواند مجدداً علیه او طرح دعوا کند و اگر متهم قسامه اقامه نکند، به پرداخت دیه محکوم می‌شود و دیگر نمی‌تواند قسامه را به شاکی رد کند.
اگر شاکی هیچ‌ یک از دو کار بالا را انجام ندهد، متهم آزاد خواهد شد. ولی حق شاکی برای اقامه‌ قسامه یا درخواست قسامه از متهم همچنان به قوت خود باقی است.
اشاره به این‌ نکته ضروری است که هم مطالبه‌ قسامه و هم اقامه‌ آن باید توسط خود شاکی یا متهم صورت پذیرد و نمی‌توان برای سوگند‌ خوردن به دیگری وکالت داد.

نصاب قسامه

همانطور که پیش‌تر نیز اشاره شد، قسامه به مجموعه‌ای از سوگندها گفته می‌شود که در صورت اقامه‌‌ شدن می‌تواند به محکومیت یا تبرئه‌ شدن یک شخص منجر شود.  حال باید دید که چند قسم برای اثبات جنایت مورد نیاز است و این ‌که آیا همه‌ اشخاص می‌توانند اقامه قسامه کنند یا خیر؟
به این پرسش می‌توان این‌گونه پاسخ داد:
برای اثبات قتل عمدی که مجازات آن قصاص می‌باشد، باید 50 نفر از خویشاوندان و بستگان مرد شاکی قسم بخورند که متهم قاتل است یا از قاتل ‌بودن او اطلاع دارند. 
اما سوگند خورندگان نمی‌توانند زن باشند و این قسم‌ها نیز نمی‌تواند تکراری باشد. یعنی هیچ‌ یک از قسم‌خورندگان برای اثبات قتل (خواه از نوع عمدی و خواه غیرعمدی) نمی‌تواند بیش از یک ‌بار قسم بخورد. 
بنابراین، تعداد افراد اهمیت دارد. مثلاً یک نفر نمی‌تواند 10 قسم بخورد تا در کنار 40 قسم دیگر به 50 قسم برسد.
قتل غیرعمدی با قسم 25 مرد اثبات می‌شود. در جنایات عمدی و غیرعمدی کمتر از قتل (نقص عضو و جرح)، برای اقامه‌ قسامه نهایتاً به 6 قسم نیاز است و همچنین، در این موارد شاکی می‌تواند به اندازه‌ای که مورد نیاز است قسم‌ها را تکرار کند.
خود شاکی چه زن و چه مرد باشد، هم در قتل عمدی و هم در دیگر جنایات عمدی و غیرعمدی، می‌تواند در کنار سایر قسم‌خورندگان سوگند یاد کند.
اگر شاکی از متهم مطالبه‌ قسامه کند، متهم (همان‌طور که پیش‌تر گفته شد) می‌تواند اقامه قسامه کند و در این صورت تبرئه می‌شود. 
بدین‌منظور، متهم برای اقامه‌ قسامه موظف است 50 نفر را برای سوگند خوردن معرفی کند. 
حال اگر تعداد این افراد کمتر از 50 نفر باشد، هر یک از آنها می‌توانند چند بار قسم بخورند و اگر متهم نتواند ‌کسی را معرفی کند، خود او می‌تواند به‌تنهایی 50 قسم بخورد و تبرئه شود.
طبق ماده 340 قانون مجازات اسلامی مصوب سال 1392 ضرورتی ندارد که ادا کننده سوگند، خود شاهد عینی ارتکاب جنایت بوده باشد و علم وی به آنچه بر آن سوگند یاد می‌کند، کافی است ولی لازم است ادا کنندگان سوگند از کسانی باشند که احتمال اطلاع آنان بر وقوع جنایت، موجه باشد.  بنابراین اگر مقام قضایی چنین تشخیص دهد که این اشخاص بدون علم و بر اساس گمان خود یا با تبانی سوگند خورده‌اند، این سوگندها اعتبار قانونی نخواهد داشت.  مثلاً اگر قرائن و نشانه‌های موجود در پرونده نشان می‌دهد که فرد خاصی نمی‌توانسته از موضوع پرونده اطلاع داشته باشد، سوگند او اعتبار نخواهد داشت.  در نتیجه، اگر ثابت شود که سوگند دروغ بوده یا این‌ که اداکننده سوگند شرایط قانونی را نداشته است، به سوگند مزبور ترتیب اثر داده نمی‌شود.

اگر بی‌اعتباربودن قسم‌ها اثبات شود، چه باید کرد؟

همان‌طور که پیش‌تر نیز گفته شد، ممکن است که در جریان اقامه‌ قسامه سوگندها اعتبار نداشته باشد. به‌ عنوان نمونه، در حالتی که اداکنندگان سوگند از سوگند خود برگردند یا دروغ‌‌ بودن سوگندشان اثبات شود یا این ‌که پس از صدور حکم دلیل معتبری بر خلاف قسامه به دست آید، اعتبار قسامه از بین خواهد رفت.  در این موارد، طبق حکم قانون می‌توان از راه‌ حل اعاده‌ دادرسی استفاده کرد. منظور از اعاده‌ دادرسی طرح مجدد دعوا است.

در گستره تعارض قوانین، قانون مدنی علی‌رغم اینکه در خصوص احوال شخصیه، قراردادها و اموال و اسناد، قاعده حل تعارض پیش‌بینی کرده اما در خصوص قانون حاکم بر مسئولیت مدنی سکوت کرده است. 

به طور سنتی، معمول این است که قانون محل وقوع فعل زیانبار را حاکم می‌دانند. به عنوان مثال، اگر یک ایرانی در سفر به انگلستان، تصادف کند و آسیبی به وی وارد شود، قانون انگلستان حاکم به این دعوی و تعیین‌کننده میزان خسارت خواهد بود. با این حال، به دلیل سکوت قانونگذار ایران همانند سایر بحث‌های حقوقی، باب ابراز نظرات باز شده و پیشنهادات متفاوتی ارایه شده است.
یکی از پیشنهادات ارایه‌شده در این زمینه، در مورد قانون محل وقوع حادثه یعنی محلی است که فعل زیانبار در آن رخ داده است. قانون مقر دادگاه، پیشنهاد دیگری است یعنی دادگاهی که به دعوای ناظر بر مسئولیت مدنی رسیدگی می‌کند که بازتاب اصل سرزمینی بودن قوانین است.
در خصوص قانون مقر دادگاه و قانون محل وقوع فعل زیانبار نیز باید این‌گونه گفت که هر دو قانون باید موضوع دعوی را ناروا تلقی کنند تا قابل استماع باشد. مناسب‌ترین قانون، از میان قوانین معارض آن، قانون حاکم بر دعوای مسئولیت مدنی است که با توجه به اوضاع و احوال دعوی و وضعیت و موقعیت عامل ورود زیان و زیان‌دیده، مناسب‌ترین قانون است.در خصوص این موضوع که واقعا کدام قاعده مناسب‌تر است، قضاوت قاطع ممکن نیست. با این حال، موضوع از سه حالت کلی خارج نیست:نخست اگر عمل زیانبار در ایران صورت گرفته باشد و طرفین درگیر در موضوع نیز در ایران ساکن باشند، به نظر می‌رسد بتوان به ماده 5 قانون مدنی توسل جست و قانون ایران را حاکم دانست: کلیه سکنه ایران اعم از اتباع داخله و خارجه مطیع قوانین ایران خواهند بود مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد. با توجه به اینکه نسبت به موضوع حاضر در قوانین ایران سکوت اتخاذ شده و قانون خاصی در این باب وضع نشده است، لذا باید به اصل ابتدای ماده توسل جست و قانون ایران را حاکم کرد. دوم اگر عمل زیانبار در داخل صورت گرفته باشد اما طرفین، ساکن خارج از کشور باشند، مانند تصادف دو نفر انگلیسی در تهران و اقامه دعوی در تهران برای مطالبه خسارات وارده، به دلیل عدم سکونت طرفین در ایران امکان اعمال ماده 5 فوق وجود ندارد. از طرف دیگر، قاعده حل تعارض در حقوق ایران پیش‌بینی نشده است؛ لذا باید به یک اصل کلی در تعارض قوانین متوسل شد و آن، اینکه در صورت عدم پیش‌بینی قاعده حل تعارض در یک موضوع، قانون مقر دادگاه یعنی قانون ایران اعمال خواهد شد. این نتیجه موافق نتیجه آن نظری است که قانون محل وقوع فعل زیانبار را صالح به رسیدگی می‌داند. سوم اگر عمل زیانبار در خارج از کشور صورت گرفته باشد و طرفین ساکن در داخل کشور نباشند، مانند تصادف دو انگلیسی در خارج از کشور و اقامه دعوای یکی علیه دیگری برای جبران خسارات، در این صورت توسل به قانون مقر دادگاه یعنی قانون ایران، بی‌ارتباط و بی‌مبنا خواهد بود و انتخاب قانون محل وقوع حادثه (فعل زیانبار) مناسب است. اما با توجه به اینکه انتخاب دادگاه صالح مقدم بر انتخاب قانون حاکم است، قاضی ایرانی می‌تواند به دلیل وقوع حادثه در خارج از کشور و عدم ارتباط طرفین با ایران، اعلام عدم صلاحیت کند که در این صورت نوبت به تعیین قانون حاکم و تحیر قاضی رسیدگی‌کننده در میان نظرات موجود نخواهد رسید.
نتیجه اینکه، انتخاب قانون حاکم در مسئولیت مدنی، با قاضی رسیدگی‌کننده به موضوع خواهد بود که به دلیل فقدان مقرره صریح قانونی در حقوق ایران، دست قاضی باز است و وی می‌تواند هر یک از نظریه‌های پیشنهادی فوق را استدلال و اعمال کند. این وضعیت مناسب سیستم حقوقی کشور نیست و می‌تواند منجر به تشتت آرای محاکم شود. البته در صورتی که به کرات این‌گونه دعاوی با عنصر خارجی مطرح شوند و وحدت‌رویه‌ای بین شعب دادگاه وجود نداشته نباشد، دیوان عالی کشور می‌تواند با صدور رای وحدت‌رویه، فصل‌الخطاب باشد یا اینکه قانون خاصی در این رابطه وضع شود.

ماده‌ 117 قانون ثبت، در مقام جرم‌انگاری معامله‌ معارض مقرر کرده است که «هر کس به‌موجب سند رسمى یا عادى نسبت به عین یا منفعت مالى (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقى به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت، به‌موجب سند رسمى معامله یا تعهدى معارض با حق مزبور کند، به حبس با اعمال شاقه از سه تا 10 سال محکوم خواهد شد.»

شاید شنیده باشید یا در اطرافیان خود فردی را سراغ داشته باشید که درگیر دعوای ملکی در دادگاه باشد. هنگامی که علت دعوا را جویا می‌شوید، ممکن است این ماجرا را برای شما تعریف کند که مثلاً چند سال پیش ملکی را خریداری کرده است و قرار بوده در زمانی مشخص تحویل او داده شود یا در تاریخ معینی ملک را تحویل بگیرد و اثاث‌کشی کند، ولی بعد از آن‌ که تاریخ موعود فرا رسیده، با افراد دیگری مواجه شده که آنها نیز ادعای مالکیت همان ملک را دارند و آن را متعلق به خود می‌دانند. 
این اتفاقی است که به‌وفور رخ داده است. مالک، یک ملک را در چند معامله به چند فرد منتقل کرده و بهای ملک را از همه آنها گرفته است. 
انتقال چنین املاکی می‌تواند به‌موجب اسناد رسمی یا عادی باشد. سند رسمی مالکیت همان سندی است که پس از ثبت معامله در دفاتر اسناد رسمی، از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک صادر می‌شود. 
سند عادی نیز بیع‌نامه‌ای است که در بنگاه‌های معاملات مسکن، به امضای فروشنده و خریدار می‌رسد. این سند نشان‌دهنده‌ آن است که خریدار تمام یا قسمتی از ثمن معامله را به فروشنده پرداخت کرده یا به پرداخت مابقی آن در آینده‌ای نزدیک (مثلاً هم‌زمان با تنظیم سند رسمی انتقال) تعهد کرده و فروشنده نیز تعهد کرده است که در یکی از دفاتر اسناد رسمی حاضر شود و ملک را رسما به نام خریدار منتقل کند.
در اینجا تکلیف چیست؟ یک خانه و چندین صاحب خانه؟ کدام ‌یک می‌تواند در خانه ساکن شود؟ کدام‌یک مالک واقعی ملک محسوب می‌شود؟ هنگامی که پای دادگاه به این ماجرا باز می‌شود، با مفاهیمی به‌نام معامله‌ معارض و انتقال مال غیر مواجه می‌شویم.

معامله‌ معارض

ماده‌ 117 قانون ثبت، در مقام جرم‌انگاری معامله‌ معارض چنین مقرر کرده است: «هر کس به‌موجب سند رسمى یا عادى نسبت به عین یا منفعت مالى (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقى به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به‌موجب سند رسمى، معامله یا تعهدى معارض با حق مزبور کند، به حبس با اعمال شاقه از سه تا 10 سال محکوم خواهد شد.»
هیأت عمومى دیوان‌ عالى‌ کشور در رأى وحدت رویه‌ شماره‌ 43 مورخ 10 آبان سال 1351 در مقام تفسیر این ماده چنین گفته است: «نظر به اینکه شرط تحقق بزه مشمول ماده‌ 117 قانون ثبت اسناد و املاک، قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال است و در نقاطى که ثبت رسمى اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول به موجب بند «اول» ماده‌ 47 قانون مزبور اجبارى باشد، سند عادى راجع به معامله آن اموال طبق ماده‌ 48 همان قانون در هیچ‌ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمى نخواهد داشت، بنابراین چنانچه کسى در این قبیل نقاط با وجود اجبارى ‌بودن ثبت رسمى اسناد، قبلا معامله‏اى نسبت به مال غیرمنقول به‌وسیله سند عادى انجام دهد و سپس به‌موجب سند رسمى معامله‏اى معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد، عمل او از مصادیق ماده‌ 117 قانون ثبت اسناد نخواهد بود، بلکه ممکن است بر فرض احراز سوءنیت با ماده کیفرى دیگرى قابل انطباق باشد.»
بدین‌ترتیب، مطابق تفسیر هیأت عمومى دیوان‌عالى کشور، جرم معامله‌ معارض تنها در صورتی واقع می‌شود که هر دو معامله به‌موجب سند رسمی انجام شده باشد. 
با توجه به اینکه در صورت رسمی‌ بودن معامله‌ اول، احتمال انجام معامله‌ رسمی معارض با آن بسیار ضعیف است، امکان تحقق عملی این جرم نیز چندان زیاد نیست و به همین جهت، در محاکم ما پرونده‌ کیفری زیادی در این خصوص وجود ندارد. 
اما آنچه بسیار شایع است، معاملات مکرری است که با اسناد عادی بر مال واحد انجام می‌شود و بعضاً ممکن است یک سند رسمی نیز در بین آنها وجود داشته باشد. در این موارد با جرم دیگری به‌نام «انتقال مال غیر» مواجه هستیم.

انتقال مال غیر 

تصور کنید که فروشنده ابتدا با نوشتن بیع‌نامه‌ای با شخص الف تعهد کرده که ملک را در دفتر اسناد رسمی به خریدار منتقل کند، اما به‌جای عمل کردن به قول خود، آن ملک را مجددا با بیع‌نامه‌ عادی یا سند رسمی به شخص ب منتقل کرده است.
مطابق ماده‌ یک قانون راجع به مجازات انتقال مال غیر «کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است، به‌نحوی از انحا عیناً یا منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند، کلاهبردار ‌محسوب و مطابق ماده 238 قانون عمومی محکوم می‌شود و همچنین است انتقال‌گیرنده که در حین معامله عالم به عدم مالکیت انتقال‌دهنده باشد.» بنابرین عمل فروشنده جرم است و مجازات دارد. مجازات آن هم همان مجازات کلاهبرداری است که در ماده‌ یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری ذکر شده است. یعنی یک تا هفت سال حبس، جزای نقدی و رد مال در حق مال‌باخته.
علاوه بر فروشنده، انتقال‌گیرنده نیز اگر از عدم مالکیت انتقال‌دهنده آگاه باشد و با این حال معامله را قبول کند، کلاهبردار محسوب می‌شود. همچنین مالک اولیه‌ ملک نیز اگر از فروش مال خود به دیگری آگاهی پیدا کند، موظف است خریدار را با ارسال اظهارنامه از اتفاقی که واقع شده است، آگاه کند. در غیر این صورت، خود معاون در جرم محسوب می‌شود و به مجازات معاونت در کلاهبرداری محکوم می‌شود.

نحوه‌ تعیین تکلیف خریداران

وقتی فروشنده یک ملک را به بیش از یک نفر واگذار می‌کند، طبیعی است که هر دو خریدار خود را مالک می‌دانند و هر دو در رقابت با یکدیگر تلاش دارند ملک را از آن خود کنند. حال اولویت با کدام‌ یک از آنهاست؟
اگر هر دو معامله در سند عادی منعکس شده باشد، اصولاً باید تاریخ معاملات ملاحظه شود و تاریخ هر کدام زودتر باشد، دارنده‌ آن مالک شناخته شود. مشروط به اینکه از درستی تاریخ‌ها مطمئن باشیم. چون تاریخ سند عادی (بر خلاف تاریخ سند رسمی که همیشه درست تلقی می‌شود) فقط نسبت به امضاکنندگان سند مؤثر است و تأثیری در حق سایر اشخاص ندارد، مگر آن‌ که درستی این تاریخ برای دادگاه محرز شود. 
دلیل این امر آن است که ممکن است امضاکنندگان سند عادی به‌سهولت تاریخ غیرواقعی در آن قید کنند تا حق خود را مقدم بر دیگری جلوه دهند.
اما اگر معامله‌ اول با سند عادی و معامله‌ دوم با سند رسمی باشد، کسی مالک محسوب می‌شود که سند رسمی در دست دارد، حتی اگر تاریخ تنظیم آن بعد از سند عادی باشد.

آپارتمان‌نشینی از سال 1340 در ایران توسعه یافته است و از آنجایی‌ که افراد با قوانین آپارتمان‌نشینی آشنا نبودند قانونگذار، قانون تملک آپارتمان‌ها را در سال 1343 به تصویب رساند و در 27 ماده به راه‌حل‌هایی برای رفع مشکلات آپارتمان‌نشینی پرداخته است. با وجود آن که 58 سال از زندگی در آپارتمان‌ها می‌گذرد اما همچنان عده‌ای از ساکنان بر سر هزینه‌های ساختمان با یکدیگر مناقشه و جروبحث دارند.

براساس ماده یک قانون تملک آپارتمان‌ها، مالکیت در هر واحد مسکونی شامل دو قسمت مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک است. هر آنچه داخل واحد مسکونی بوه یا به‌ طور مجزا در سند قید شده باشد مثل انباری و پارکینگ، اختصاصی به شمار می‌آید و سایر ساکنان به‌ هیچ‌ عنوان حق استفاده از قسمت‌های اختصاصی را ندارند.  لازم به ذکر است که تصرف قسمت‌های اختصاصی هم نباید از چارچوب قانون خارج شود؛ به‌ بیان‌ دیگر هیچ‌کس نمی‌تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار دیگران قرار دهد. اما قسمت‌های مشترک ساختمان بخش‌هایی است که به‌ طور مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام ساکنان قرار دارد. مشاعات ساختمان عبارت از زمین ساختمان؛ پشت‌بام؛ درب ورودی؛ راهرو؛ پنجره‌های راهرو؛ آسانسور؛ ورودی پارکینگ؛ پارکینگ اضافی؛ پله‌ها؛ شوفاژخانه؛ تأسیسات مشترک؛ انشعابات مشترک؛ حیاط؛ لابی و باغچه است. به‌ عبارت دیگر،‌ هر قسمتی از ساختمان که در سند به‌ طور مجزا مالکی برای آن قید نشده است، جزو مشاعات به‌ حساب می‌آید.  نحوه محاسبه و پرداخت هزینه مشاعات ساختمان از جمله مسایلی است که اکثراً باعث ایجاد مشکلاتی می‌شود اما قانون برای رفع ‌و رجوع این‌گونه مشکلات راه‌حل‌هایی را پیش‌بینی کرده است.

ماده 1 –  طرفین قرارداد

1-1 آقای / خانم…………………… فرزند………………… به شماره شناسنامه………… صادره از…………… کد ملی………………… متولد……………… ساکن………………………………………………………………………………………… تلفن ……………………………

با وکالت / قیومیت / ولایت / وصایت…………………………… فرزند…………………………… به شماره شناسنامه…………………………… متولد…………………………… به موجب……………………………

که از این پس طرف اول قرارداد نامیده می شود.

1-2 آقای / خانم…………………………… فرزند…………………………… به شماره شناسنامه………………………  صادره از…………………………… کد ملی…………………………… متولد……………………………

ساکن…………………………………………………………………………  تلفن……………………………

با وکالت / قیومیت / ولایت / وصایت…………………………… فرزند…………………………… به شماره شناسنامه……………………… متولد……………………… به موجب…………………………… که از این پس طرف دوم قرارداد نامیده می شود.

ماده 2 –  موضوع قرارداد

مشارکت در جهت احداث بنا

ماده 3 –  آورده های دو طرف

1-3 آورده طرف اول عبارتست از…………………………… قطعه زمین به مساحت ششدانگ…………………………… متر مربع دارای پلاک ثبتی شماره ……………………………

فرعی از …………………… اصلی  قطعه……………… واقع در بخش……………… حوزه ثبتی…………… که سند مالکیت به شماره سریال………………… در صفحه……………………… دفتر…………………………… به نام  ………………………………… صادر و طبق سند رهنی شماره………………… دفتر اسناد رسمی …………………………… مورد رهن بانک……………………… در تاریخ عقد قرارداد به مبلغ به عدد (………………………………… ریال) و به حروف (……………………………… ریال) توسط کارشناس رسمی / خبره محلی مورد توافق و تراضی طرفین تقویم شده و گزارش ممضی شده آن پیوست و جزء لاینکف این قرارداد است.

2-3 آورده طرف دوم عبارتست از آورده نقدی به میزان مجموع هزینه های به شرح ذیل که طرف دوم پرداخت آن را در طول مدت قرارداد، تضمین نموده و این امر مورد پذیرش طرف اول قرار گرفت.

الف) کلیه هزینه های مربوط به شهرداری بابت صدور پروانه و پایان کار احداث ساختمان و سایر عوارض متعلقه و همچنین حق بیمه تامین اجتماعی و غیره به مبلغ………………………………… ریال.

ب) کلیه هزینه های مربوط به احداث موضوع قرارداد تحت هر عنوان که باشد. اعم از هزینه های مهندسی، معماری، بنایی، کارگری و همچنین هزینه های ترسیم نقشه، تامین مصالح، اجرا و نظارت تا پایان مهلت قرارداد به مبلغ ………………………………  ریال.

پ) کلیه هزینه های مربوط به خرید و نصب انشعابات آب، فاضلاب، برق، گاز، تلفن به مبلغ ……………………………… ریال.

ت) هزینه تخریب کلیه مستحدثات موجود برای اجرای طرح (چنانچه آورده طرف اول زمین مشتمل بر ساختمان باشد) به مبلغ ……………………………… ریال.

ماده 4 – نسبت سهم الشرکه طرفین

طبق توافق فیمابین قبلی، سهم الشرکه هر یک از دو طرف اعم از عرصه و اعیان و همچنین حقوق مربوط به فضاها (اعم از تجاری، انباری، پارکینگ و مسکونی) وکیل قراردادها  بر اساس آورده ها و تعهدات آنها به شرح ذیل تعیین می گردد:

الف) سهم الشرکه طرف اول ……………………………… درصد.

ب) سهم الشرکه طرف دوم (مجری طرح) ……………………………… درصد. نحوه افراز سهم الشرکه طرفین در بند 2 فراز الف ماده 6 مشخص گردیده است.

ماده 5 –  مدت قرارداد

مدت زمان شروع مشارکت و اجرای طرح از تاریخ با حروف……………………………… لغایت  تاریخ با حروف……………………………… می باشد.

ماده 6 – شرایط قرارداد و تعهدات طرفین و ضمانت عدم اجرای آنها

الف) شرایط قرارداد:

1-صورت جامعی از مصالح، لوازم و منصوبات با ذکر تمام جزئیات (اندازه، نوع، ویژگیهای ساخت و غیره) که توسط طرف دوم در احداث موضوع قرارداد بکار خواهد رفت و در تاریخ      /      /   13  به امضای طرفین رسیده، به پیوست این قرارداد می باشد که جزء لاینکف آن خواهد بود.
تبصره: تغییر مشخصات و مصالح ساختمانی با تراضی طرفین و انعکاس و اصلاح صورت جامع بلامانع می باشد.

2-افراز سهم الشرکه طرفین به نسبت سهم آنان با در نظرگرفتن مرغوبیت و ارزش فضاهای احداث شده خواهد بود و افراز، ابتدا از طریق توافق و در صورت عدم دستیابی به توافق، با انتخاب داور مرضی الطرفین صورت خواهد گرفت و رای داور قطعی است. مگر به صورت تقلب و تدلیس که در اینصورت متضرر می تواند در مراجع قضایی صالحه اقامه دعوی نماید.

3-کلیه هزینه های لازم جهت تنظیم سند رسمی، مالیات نقل و انتقال به تناسب سهم الشرکه هر یک از طرفین خواهد بود. مگر اینکه طور دیگری توافق شده باشد و در صورت اخیر، سهم هر یک مشخص و تصریح می شود.

4-مدت زمان تنظیم سند و انتقال رسمی پس از صدور پایان کار ساختمانی و اخذ گواهی های قانونی مربوطه از مراجع ذی صلاح ظرف حداکثر…………… روز می باشد و شروع آن از تاریخ اخذ آخرین گواهی است.

5-عدم ارائه مستندات و مدارک لازم جهت تنظیم سند توسط هر یک از طرفین در حکم عدم حضور است و سردفتر در موارد مذکور بنا به تقاضای طرف حاضر وفق مقررات موضوعه مجاز به صدور گواهی عدم حضور با ذکر مورد می باشد.

6-فروش یا پیش فروش سهم الشرکه از سوی شریک با توافق طرف مقابل و قبل از افراز سهم الشرکه امکانپذیر خواهد بود.

7-در صورتیکه در اثر حوادث قهری (اعم از سیل، زلزله، طوفان و …) ادامه کار برای شریک غیر ممکن گردد و یا در رویه اجرای طرح اختلال قانونی ایجاد می شود. تاخیرات بوجود آمده ناشی از این حوادث، مجاز شمرده می شود و هیچ یک از دو طرف در مقابل خسارتهایی که از این جهت به طرف دیگر وارد می شود مسئولیتی نخواهد داشت.

8-در صورت بروز اختلاف بین طرفین باستثناء موضوع بند 2 فراز الف در خصوص مشخصات و مفاد و شرایط قرارداد، مشاور املاک به عنوان داور مرضی الطرفین اعلام نظر خواهد کرد.

9-کلیه اختیارات قانونی با توافق طرفین در این قرارداد ساقط گردید، حتی اختیار غبن فاحش، مگر در صورت ثبوت تقلب و تدلیس موضوع بند 2 فراز الف در دادگاه صلاحیتدار.

ب) تعهدات طرفین

1-تعهدات طرف اول:
1-1- پس از اتمام بنا به شرح قرارداد حاضر , طرف اول قرارداد مکلف است نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال ………………………………… دانگ مشاعی ملک اعم از عرصه و اعیان به نسبت سهم الشرکه طرف دوم به نامبرده اقدام کند.
2-1- طرف اول متعهد است که ضمن در اختیار قراردادن ملک، اسناد لازم مربوطه از قبیل سند مالکیت , وکالتنامه کاری را جهت اجرای طرح، تنظیم و به طرف دوم قرارداد تسلیم نماید. بطوریکه مانعی برای شروع طرح پیش نیاید.
3-1- طرف اول در صورت تأخیر در ایفای تعهد مبنی بر تنظیم سند انتقال، مکلف است به ازای هر روز تأخیر در ایفای تعهد انتقال، مبلغ ………………………………… ریال بعنوان وجه التزام عدم ایفای تعهد به طرف دوم بپردازد و پرداخت وجه التزام فوق مسقط حق طرف دوم نبوده و رافع مسئولیت انتقال از طرف اول نیز نخواهد بود.

2-تعهدات طرف دوم:
1-2- در صورتیکه اجرای طرح مورد توافق در موعد مقرر به شرح ماده 5 تکمیل نشود طرف دوم می بایست به ازای هر روز تأخیر در ایفای تعهد روزانه به مبلغ ……………………………… ریال بعنوان خسارت و ضرر و زیان دیرکرد و تکمیل بنا به طرف مقابل بپردازد.
2-2- طرف دوم قرارداد مکلف به بیمه  نمودن کارگران و کارکنان در قبال حوادث کارگاهی خواهد بود.
3-2- طرف دوم در مقابل حوادث احتمالی ناشی از کار، بیمه های تامین اجتماعی و خسارت و آسیب به املاک مجاور مسئول بوده و در صورت تخلف متعهد به جبران آن خواهد بود، و هیچگونه مسئولیتی از جهت بروز حوادث و ورود ضرر و زیان اعم از جانی و مالی متوجه طرف اول قرارداد نخواهد بود.

ماده 7

حق الزحمه مشاور املاک طبق تعرفه کمیسیون نظارت شهرستان………………………………  به طور جداگانه به عهده طرفین است که همزمان با امضاء این قرارداد مبلغ………………………………… ریال پرداخت شده و رسید دریافت نمایند. فسخ یا اقاله قرارداد تأثیری در میزان حق الزحمه نخواهد داشت.

ماده 8

این قرارداد بر اساس مقررات و قوانین جاری در تاریخ با حروف………………………… در دفتر مشاور املاک……………………… به نشانی………………………………………………………………………………………… در سه نسخه بین طرفین تنظیم، امضاء و مبادله گردید و مشاور املاک مکلف است ضمن ممهور نمودن نسخ قرارداد به مهر مخصوص  مشاور، نسخه اول و دوم را به طرف اول و دوم تسلیم و نسخه سوم را در دفتر مخصوص بایگانی نماید و هر سه نسخه دارای اعتبار یکسان می باشند که با تنظیم سند رسمی از درجه اعتبار ساقط خواهد شد.

ماده 9

موضوع این قرارداد از لحاظ حقوقی و فنی تأیید می گردد کارشناس حقوقی فنی……………………………………………… 

نام و نام خانوادگی

امضاء

خیار حق و اختیاری است که توسط قانون به هر یک از طرفین قرارداد یا شخص ثالث داده شده و یا در ضمن قرارداد به نفع طرفین شرط شده که می‌توانند در صورتی که شرایط لازم وجود داشته باشد، عقد لازم را فسخ نمایند. پیش‌بینی این شرایط در قانون برای جلوگیری از ضرر یکی یا دو طرف قرارداد از معامله است. به جمع انواع خیار، «خیارات» گفته می‌شود.

در این راستا، خیار به عنوان یک حق مالی قابلیت اسقاط توسط صاحب حق را دارد و می‌توان سقوط (ساقط‌کردن و از بین‌بردن) آن را ضمن عقد شرط کرد. بنابراین ما با امضای این بند در قرارداد، تمام اختیارات فسخی را که قانون یا توافق برای ما در معاملات گذشته است را از بین می‌بریم و ملتزم می‌شویم که تحت هیچ شرایطی قرارداد را فسخ نکنیم.

هر یک از طرفین قرارداد می‌توانند یک یا چند نوع از انواع خیارات را در قرارداد خود ذکر کنند و در بعضی موارد امکان اسقاط کلیه خیارات توسط متعاملین نیز وجود دارد. خیار اقسام مختلفی دارد که علاوه بر عقد بیع در سایر عقود نیز جاری می‌شود. اما سه قسم آن از جمله خیار مجلس، خیار حیوان، خیار تاخیر ثمن، اختصاص به عقد بیع دارد.

انواع خیارات عبارتند از:

خیار مجلس، خیار حیوان، خیار تاخیر ثمن، خیار شرط، خیار غبن، خیار عیب، خیار رویت و تخلف وصف، خیار تدلیس، خیار تبعّض صفقه، خیار تخلف شرط.

1- خیار مجلس

بعد از انعقاد عقد بیع، مادامی که خریدار و فروشنده از یکدیگر جدا نشده‌اند، هر یک از طرفین می‌تواند عقد بیع را فسخ نمایند. خیار مجلس با جداشدن طرفین، بهم خورن مجلس و همچنین با اسقاط آن توسط طرفین عقد (طبق شرایط اسقاط خیار) پایان می‌یابد.

2- خیار حیوان

اگر مبیع حیوان باشد مشتری تا سه روز از حین عقد، اختیار فسخ معامله را دارد. زمان شروع خیار حیوان، زمان انعقاد عقد است.

3- خیار تاخیر ثمن

هرگاه مبیع عین خارجی یا در حکم آن باشد و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع، مدت و یا اجلی بین طرفین معامله تعیین نشده باشد؛ اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد ودر این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری ثمن را به بایع بدهد، بایع اختیار فسخ معامله را دارد. خیار تاخیر ثمن در صورتی که تمام ثمن یا تمام مبیع، تادیه یا تسلیم شده باشد، از بین می‌رود. این خیار با شرط ضمن عقد می‌تواند ساقط شود.

4- خیار شرط

خیار شرط اختیاری است که در ضمن عقد برای هر یک از متعاملین و یا هردو و یا شخص ثالثی قرار داده می‌شود تا بتواند در مدت معینی اقدام به فسخ معامله نماید. خیار شرط در تمام عقود لازم به غیر از نکاح و وقف جاری می‌شود و بر اساس توافق و رضایت طرفین ایجاد می‌شود. در خیار شرط بایستی مدت خیار معلوم باشد در غیر اینصورت هم شرط خیار و هم بیع هر دو باطل‌ می‌شود.

5- خیار غَبن

غبن در لغت به‌ معنای فریب و زیان است و در اصطلاح به مفهوم عدم ایجاد تعادل میان ارزش کالا با ثمن مبادله‌ شده است که در عقود معوضه قرار دارد. با خیار غبن اگر هر یک از متعاملین، زیان و غبن فاحش در معامله داشته باشد، بعد از علم به غبن می‌تواند معامله را فسخ کند.

6- خیار عیب

عیب به معنای نقصان یا زیادتی در مال است و در صورتی که بعد از معامله معلوم شود که مبیع‌، معیوب بوده است، مشتری می‌تواند در قبول مبیع معیوب به همان صورت، قبول مبیع معیوب با اخذ ارش (مابه‌التفاوت قیمت واقعی و قیمت مبیع معیوب) یا فسخ معامله‌ اختیار داشته باشد. خیار عیب وقتی برای مشتری پدید می‌آید که عیب، مخفی و موجود در حین عقد باشد.

7- خیار رویت و خیار تخلف وصف

هرگاه یکی از متعاملین، مالی را ندیده و آن را فقط بر اساس وصف طرف مقابل (فروشنده مال)، بخرد و بعد از دیدن متوجه شود که مبیع اوصاف ذکر شده در زمان بیع را ندارد، اختیار فسخ معامله را دارد که به آن خیار تخلف از وصف می‌گویند. همچنین اگر مالی را سابقا دیده باشد و با اعتماد بر رویت قبلی خود معامله کند و بعد معلوم شود که مال مزبور اوصاف سابق را از دست داده است، در اینصورت هم اختیار فسخ معامله را دارد که به آن خیار رویت می‌گویند.

8- خیار تدلیس

تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف ‌معامله شود و معامله کننده بر اثر آن فریب، نسبت به انجام قرارداد (عقد) ترغیب شده باشد. در این‌حالت کسی که فریب‌خورده بر مبنای خیار تدلیس اختیار فسخ دارد. اگر بایع‌ در مبیع تدلیس نموده باشد مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت و اگر مشتری در ثمن تدلیس نموده باشد، خیار برای بایع پدید می‌آید.

9- خیار تَبَعُّض صَفقه

خیار تبعض صفقه وقتی حاصل می‌شود که عقد بیع نسبت به بعض مبیع به هر علتی که باشد، باطل و نسبت به بعض دیگر آن صحیح باشد. در این صورت مشتری حق خواهد داشت بیع را نسبت به قسمت صحیح هم فسخ نماید یا معامله را نسبت به آن قسمت نگه دارد و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است ثمن را استرداد کند. خیار تَبَعُّض صَفقه برای رعایت حقوق مشتری در حین‌ معامله عالم به آن نباشد-وضع شده و بر همین مبنا از خیارهای مختص مشتری است.

10-خیار تخلف از شرط

اگر در معامله‌ای یکی از طرفین و یا هردو ملتزم به شرطی شوند و اگر ملتزم به شرط، تخلف از شرط در نظر گرفته باشد، طرف مقابل حق فسخ معامله را دارد. در واقع، خیار تخلف از شرط، ضمانت اجرای عدم انجام و تحقق شرط ضمن عقد است.